¿Sigue siendo la inversión inmobiliaria una buena cobertura contra el alza de la inflación?

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Grant Lemons on Unsplash

Son muchos los sectores de la economía que se ha  visto obligados a una radical reestructuración ante el estallido de esa pandemia conocida como el COVID-19. Y, sin duda, el inmobiliario es uno de ellos. Al fin y al cabo, la era del quédate en casa acabó afectando a todos los subsectores, desde el residencial al logístico, pasando también por el sector de esas oficinas a las que se está tardando tanto en volver.

El impacto negativo se nota en que según los datos de Morningstar, cuando se cumplió un año del COVID-19 la categoría de sector inmobiliario otros era la que pero comportamiento acumulaba.

Sin embargo, el buen arranque de los mercados en esta primera mitad de año unido a la recuperación económica y la pseudo vuelta a la normalidad han generado el efecto contrario en el sector y eso  se nota en que a un año todas las categorías ligadas al sector inmobiliario ya se anotan rentabilidades positivas, como se aprecia en el siguiente gráfico.

CategoríaRentabilidad 2021 (en %)Rentabilidad 1 año (en%)
Inmobiliario - Directo Reino Unido4,371,68
Inmobiliario - Indirecto Asia4,039,6
Inmobiliario - Indirecto Europa5,3327,78
Inmobiliario - Indirecto Global11,425,94
Inmobiliario - Indirecto Norteamérica16,3830,84
Fuente: Morningstar, con datos a 14 de mayo.

La duda está en si esta recuperación se mantendrá en el tiempo en un contexto de aumento de incertidumbre como consecuencia de un repunte de la inflación que derive en un cambio en la política monetaria. La buena noticia es que, a diferencia de lo que sucede con otros activos, ese repunte de la inflación puede actual incluso de catalizador para este tipo de activos. Los gestores de algunos de los fondos especializados en el sector inmobiliario que cuentan con Sello FundsPeople 2021 nos explican por qué.

Crecimiento e inflación, buen caldo de cultivo

"Es probable que el sector en general se beneficie en caso de que las expectativas de inflación aumenten debido a las características de cobertura de la inflación de los activos subyacentes. Por ejemplo, los sectores residencial y de autoalmacenamiento son una cobertura eficaz de la inflación debido a los alquileres vinculados a la inflación y a los contratos de arrendamiento de menor duración, respectivamente", afirma el equipo gestor de BSF Global Real Asset Securities Fund, fondo que cuenta con Sello FundsPeople 2021 por su clasificación de Consistente.  Los gestores de Axa Aedificandi, fondo con Sello FundsPeople 2021 por su clasificación de Consistente, coinciden en el diagnóstico. "La historia ha demostrado que el sector inmobiliario tiene una mayor correlación con el crecimiento económico (0,9/1,0) que los tipos de interés (0,2/1,0). Además, la mayoría de los contratos de arrendamiento de inmuebles prevén aumentos regulares del alquiler basados en la inflación o en un porcentaje fijo".

Y esa correlación positiva no solo se da cuando el repunte de la inflación se convierte en un hecho, sino también cuando es solo una expectativa. Así lo subrayan desde el equipo de Janus Henderson, gestora que cuenta con Janus Henderson Global Real Estate Fund, con Sello FundsPeople 2021 por su clasificación de Consistente y de Janus Henderson Horizon Global Property Equities, con Sello FundsPeople 2021 por su clasificación de Blockbuster y Consistente. "Cuando las expectativas de inflación han aumentado, también lo han hecho las acciones inmobiliarias. Esta relación se ha mantenido a largo plazo, lo subraya el potencial de que las acciones inmobiliarias se beneficien de las expectativas de aumento de la inflación", apunta la gestora. Y acompaña esta declaración con el siguiente gráfico:

Fuente: Janus Henderson

Dónde están las oportunidades

Que el contexto inflacionista sea positivo para el sector en términos generales, no implica que lo sea para todos los subsectores que integran el sector inmobiliario. Al fin y al cabo hay que tener en cuenta también el cambio de modelo que ha supuesto para muchos de estos subsectores la irrupción del COVID-19. "La pandemia sanitaria mundial aceleró la transformación digital que el sector inmobiliario ha experimentado en los últimos 10-15 años, pero a un ritmo mucho más rápido", afirman desde AXA IM. Y esa transformación perjudicó a unos, benefició a otros y dejó en stand by a otros.

En el grupo de los primeros estarían aquellos sectores más ligados al consumo. "La aceleración de las tendencias inmobiliarias como resultado del coronavirus ha perjudicado a algunos sectores, como los centros comerciales, los centros regionales y los hoteles”" afirman desde Janus Henderson.

En el segundo grupo, estaría el mercado de oficinas, para el que la COVID-19 ha supuesto un antes y un después. "Ha supuesto un gran signo de interrogación sobre el sector de las oficinas. Con un mayor número de empleados trabajando a distancia, las empresas han empezado a re evaluar la cantidad de espacio de oficina que necesitan hoy y para el futuro. El modelo de hot desking; que antes era popular entre las empresas tecnológicas y de consultoría, se ha ido extendiendo poco a poco a otros sectores", afirman en Axa. Y prevén que sean las oficinas prime las que salgan reforzadas en detrimento de las oficinas situadas en otros distritos más comerciales.

El auge de los datos

En cuanto al grupo de grandes beneficiadas, las tres gestoras coinciden en señalar a dos sector claro: los edificios de almacenamiento de datos y también el sector residencial por su carácter defensivo.  "Vemos focos de buen valor en los mercados residenciales impulsados por las tendencias de urbanización, así como en sectores alternativos como los centros de datos debido a los avances tecnológicos, la asistencia sanitaria respaldada por los cambios demográficos, la logística urbana como resultado del crecimiento del comercio electrónico, y las energías renovables a medida que las cuestiones medioambientales adquieren protagonismo", resumen desde BlackRock .