Contributo a cura di Keith Black, managing director di CAIA Association.
So che una delle frasi più pericolose da pronunciare nel settore degli investimenti è “questa volta è diverso”. So che la storia di copertina di Business Week del 1979 su “La morte delle azioni” è stata ridicolizzata durante la maggior parte degli ultimi 40 anni. So che il 2008 ha rappresentato principalmente una crisi finanziaria e immobiliare e che dopo sei anni i prezzi delle case e delle azioni hanno raggiunto nuovi massimi.
Ma lo dirò comunque: e se questa volta fosse diverso? E se questa fosse la morte dell’immobiliare? E se i consumatori americani, e forse globali, cambiassero il loro modo di pensare riportandolo a quello del periodo della Grande Depressione? Sì, la Grande Depressione degli anni Trenta.
Segnatevi questa data, il 26 marzo 2020, quando il numero di americani disoccupati è aumentato di oltre 3,2 milioni in una sola settimana, facendo aumentare il tasso di disoccupazione da un bassissimo 3,5% del mese di febbraio. Il precedente record settimanale, risalente all’ottobre 1982, era inferiore a 700.000. La preoccupazione è che le richieste dei disoccupati possano aumentare di più di un milione alla settimana fino a quando non passerà la pandemia. Nella Grande Depressione degli anni Trenta, la disoccupazione raggiunse quasi il 25%, rispetto al 3,2% del 1929. Tra il 1930 e il 1932 il PIL degli Stati Uniti diminuì del 25%. Secondo le stime, negli Stati Uniti il PIL del secondo trimestre subirà un calo tra il 20 e il 50%. Il calo del mercato azionario nel marzo 2020 è stato il più rapido dal 1931.
Naturalmente, la maggior parte degli operatori del mercato si aspetta una forte ripresa una volta che il virus sarà passato e che i consumatori e i dipendenti usciranno dall’isolamento. Questa aspettativa di una forte ripresa si basa su un presupposto fondamentale: una volta che tutti saranno di nuovo in buona salute, i consumatori continueranno ad avere sia la capacità che la volontà di spendere. Non credo che ciò sia vero e le implicazioni per il settore immobiliare globale sono molto preoccupanti. Forse ancora più preoccupanti del 46% del declino registrato dai REIT statunitensi dal 24 febbraio al 23 marzo. E se questo declino dei REIT sottovalutasse il danno che il settore immobiliare commerciale subirà nei prossimi mesi e anni?
La “National Association of Realtors” (Associazione nazionale degli agenti immobiliari) stima che nel terzo trimestre del 2019 il tasso medio di immobili sfitti sarà del 5% per gli immobili plurifamiliari, del 5% per quelli dell’industria, del 9% per quelli del commercio al dettaglio e del 10% per quelli dell’ufficio. Sia i tassi di immobili sfitti che i tassi di capitalizzazione sono costantemente diminuiti dal 2010, anno della ripresa dalla crisi finanziaria globale. Molti potrebbero dimenticare che nel periodo 2010-2012 gli immobili sfitti nell’industria, nel commercio al dettaglio e negli uffici sono stati tra il 15 e il 20%.
Le prospettive per le abitazioni plurifamiliari seguono da vicino l’andamento dell’occupazione e della formazione di nuovi nuclei famigliari. Mentre la disoccupazione aumenta e i redditi sono meno sicuri, le dimensioni delle famiglie restano grandi o addirittura aumentano, mentre la formazione di nuovi nuclei famigliari rallenta. Alla fine di uno dei decenni economici più forti della storia, Bankrate osserva che il 28% dei consumatori americani non ha risparmi e un altro quarto ha meno di tre mesi di reddito da risparmio. Solo il 18% degli americani può vivere dei propri risparmi per sei mesi. Con un calo del PIL dal 20% al 50% nel secondo trimestre del 2020 e un tasso di disoccupazione probabilmente superiore al 20%, molti di coloro che attualmente pagano un affitto o un mutuo troveranno difficile rispettare i termini di pagamento, soprattutto in quel 53% di consumatori americani che ha meno di tre mesi di spese primarie in contanti. Per il 2020 prevedo un tasso di insolvenza degli affitti o dei mutui del 20%.
E il settore della vendita al dettaglio e della ristorazione? Alla fine del 2019, gli immobili sfitti nei centri commerciali statunitensi hanno raggiunto quasi il 10%, il livello più alto da quando Reis ha iniziato a raccogliere dati nel 2000. Coresight Research ha rilevato 9.300 chiusure di negozi negli Stati Uniti nel 2019, mentre alcuni ritengono che nel 2020 i fallimenti delle catene di negozi al dettaglio possano triplicare. Secondo FSR e IBISWorld, l’80% dei ristoranti fallirà entro cinque anni e il 67% dei costi di un ristorante con servizio completo verrà usato per gli stipendi e per il cibo, lasciando solo un sottile margine del 6,2% al netto delle spese relative all’immobile. Dopo una chiusura durata meno di due settimane, Cheesecake Factory ha comunicato ai proprietari dei centri commerciali che il 1° aprile non potrà pagare l'affitto per i suoi ristoranti. Cerchiamo di essere ottimisti sul fatto che le quarantene e le chiusure inizieranno a diminuire in maggio 2020, il che significa che i negozi al dettaglio e i ristoranti avranno avuto circa tre mesi di vendite quasi nulle. È importante sottolineare che chi ha venduto probabilmente ha registrato entrate derivanti dalle consegne a domicilio, dal take-away e dalle vendite online. Nel lungo periodo, questi tipi di vendite “mobili” avranno esigenze di spazi immobiliari molto più ridotte. La mia stima personale per la fine dell’anno negli Stati Uniti è un tasso di immobili sfitti del 30% per gli spazi di vendita al dettaglio e i ristoranti.
Infine, si consideri il mercato degli immobili per gli uffici. Questo mercato è dominato da colletti bianchi con un reddito più elevato, impiegati che sono maggiormente in grado di lavorare a casa rispetto a quelli della vendita al dettaglio, della ristorazione, dei servizi o della produzione. Durante l’attuale rallentamento, un numero record di professori e studenti, banchieri, avvocati e programmatori di computer hanno creato un ufficio a casa propria e hanno imparato ad usare strumenti come Zoom, Skype, Team e Slack.
Mentre da anni la tendenza del telelavoro è in lento sviluppo, oggi la maggior parte dei colletti bianchi è stata costretta a sperimentare il telelavoro. Ed ecco che mi chiedo: “e se?” E se ai colletti bianchi piacesse lavorare da casa? Cosa succederebbe se i datori di lavoro dei colletti bianchi scoprissero che i loro dipendenti hanno una produttività simile a quella che avevano in precedenza quando andavano in ufficio? E se i datori di lavoro del 20% della forza lavoro dei colletti bianchi prolungassero l’esperimento del lavoro da casa fino alla fine dell’anno o anche più a lungo? Se la tendenza del lavoro da casa dovesse accelerare, la domanda di immobili per gli uffici sarà negativa, soprattutto nelle città con i costi più alti. Se i colletti bianchi potranno lavorare da casa a tempo indeterminato, avranno ben poche ragioni per continuare a vivere in città come New York e San Francisco che hanno costi di alloggio elevati, lunghi spostamenti casa-lavoro e aliquote d’imposta sul reddito elevate. Inizierà così un esodo verso città più alla moda, dal clima più caldo e con imposte più basse, come Austin, Columbus, Nashville e Orlando.
Questo per quanto riguarda la capacità di spendere. E la volontà di spendere? E se i consumatori adottassero in massa la mentalità della Grande Depressione? Con redditi limitati, negli anni Trenta le famiglie tagliarono i consumi, riutilizzando/riciclando/riparando e barattando tutto ciò che potevano. Al posto della cultura dell’usa e getta degli ultimi 30 anni, ogni oggetto venne riutilizzato e valorizzato fino a quando non poté più funzionare. Anche quando quelle famiglie raggiunsero la prosperità del secondo Dopoguerra, continuarono ad essere note per la loro parsimonia, i loro risparmi e soprattutto la loro ridotta volontà di spendere denaro. Se arriverà un’altra recessione, se arriverà un’altra pandemia, se i salvataggi del governo svaniranno, se non ci fideremo delle pensioni e della Previdenza sociale, risparmieremo un po’ di più e spenderemo un po’ di meno.
Spenderemo un po’ meno al cinema. Spenderemo un po’ meno nei negozi al dettaglio. Spenderemo molto meno nei ristoranti. Non andremo più al centro commerciale, visto che dopo la pandemia di Covid-19 un quarto dei negozi avrà chiuso. Lavoreremo da casa. Resteremo più vicini alle nostre famiglie. Faremo più passeggiate. Ci sposteremo di meno per lavoro. Impareremo a cucinare e a frequentare i negozi di alimentari piuttosto che i ristoranti. Ciò si adatta alla mentalità ESG, che è più comune nei Millennial che nei Baby boomer. E se lavorare da casa significasse meno inquinamento e rallentamento del cambiamento climatico? E se comprare il 20% di vestiti in meno riducesse i rifiuti delle discariche? E se potessi ripagare più velocemente il mio prestito studentesco riducendo del 20% le spese nei bar e nei ristoranti? La prossima volta che si verificherà una crisi, sarà meglio avere un po’ di soldi da parte per ammortizzarla.
Spero di sbagliarmi. Ma se ho ragione, avrei paura ad essere un investitore immobiliare. Spero che i miei inquilini paghino l’affitto il 1° aprile. Se non lo faranno, io e la mia famiglia salteremo più di qualche pasto al ristorante.
Il settore immobiliare potrebbe essere cambiato per sempre da questa pandemia. Su di noi potrebbe incombere un cambiamento radicale. Ricordate, sono sia la capacità che la volontà di spendere ad essere in bilico. State attenti: se una mentalità depressiva, una disoccupazione vertiginosa, una ridotta propensione marginale al consumo a lungo termine o anche una mentalità Millennial di ridurre l’attività economica per salvare il pianeta dovessero cominciare a prendere il sopravvento, sarebbe quasi come se l’economia avesse preso il virus molto tempo dopo la ripresa degli ospedali.
Questo articolo è stato originariamente pubblicato nel numero di maggio 2020 di Real Assets Adviser, ©2020 Institutional Real Estate, Inc. Ristampato con il permesso dell'editore.
