Las sociedades inmobiliarias cotizadas —más conocidas como REIT, en el extranjero, o socimis, en España— son una clase de activo que los inversores no siempre conocen bien. Desde Forum Partners, la gestora especializa en ‘real estate’ global de la red de socios de La Française AM, repasan las cuatro ‘falsas verdades’ más frecuentes a las que se enfrenta la inversión en fondos inmobiliarios.
1. Los REIT globales se comportan como acciones, por lo que la exposición general a renta variable ya ofrece suficiente exposición a REIT globales
Como aclaran los expertos de Forum Partners, “la exposición de la mayoría de los índices generales al sector inmobiliario es normalmente inferior a los doscientos puntos básicos, por lo que la exposición a acciones no suele ofrecer suficiente exposición a la clase de activo o a las mejores empresas del sector”. Además, pese a que los REIT representan una subcategoría de la renta variable y comparten muchas características con las acciones, “suelen comportarse mejor que las acciones y actúan como una clase de activo independiente”, lo que ofrece importantes beneficios de diversificación durante la mayor parte del ciclo.
2. Los REIT son ‘proxies’ de los bonos y se ven afectados por los mismos factores que la renta fija
Los títulos de sociedades inmobiliarias cotizadas comparten ciertas características con los instrumentos de renta fija, además de repartir dividendos regulares similares al cupón de los bonos. Sin embargo “mientras que las presiones inflacionistas, normalmente asociadas a las subidas de los tipos de interés, suelen dañar la rentabilidad de los bonos, los REIT se ven beneficiados por estas presiones inflacionistas, siempre que el aumento de la inflación sea una función de un mayor crecimiento económico, y no muestran una correlación necesariamente negativa con unos mayores tipos de interés”, apuntan desde la gestora. “Históricamente, estos títulos han mostrado una baja correlación con los bonos y con frecuencia han superado a la clase de activo”.
3. El capital riesgo inmobiliario no es volátil, por lo que supone una mejor alternativa para la inversión inmobiliaria
“La escasa volatilidad del capital riesgo inmobiliario responde a la ausencia de un mecanismo de valoración de mercado diaria”, advierten desde Forum Partners, “por lo que la baja volatilidad no es real, es solo una percepción”. Los REIT, por el contrario, “están expuestos a mecanismos de cotización diaria, por lo que actúan como indicadores adelantados de la economía y el sector inmobiliario”.
Desde la gestora recuerdan que, aunque los REIT pueden exhibir una mayor volatilidad que el capital riesgo inmobiliario, también ofrecen liquidez sin periodos de ‘lock-up’ (durante los que no se puede vender). Además, “este tipo de posiciones líquidas pueden crearse en cualquier momento y ofrecen un alcance mundial, lo que contribuye a diversificar los riesgos inmobiliarios”.
4. Los mercados se mueven al unísono y la diversificación global no ofrece ventajas reales
“A diferencia de la renta variable global, cuya actividad viene determinada en gran medida por el ciclo mundial de oferta y demanda, los ciclos inmobiliarios dependen de políticas de planificación locales y suelen seguir su propio ciclo de oferta y demanda”, explican los expertos de Forum Partners, que recuerdan además que “las correlaciones entre mercados desarrollados se mueven típicamente en torno al 0,3-0,5 y son incluso inferiores si se incluye a los emergentes”. Por ese motivo, defienden las ventajas de diversificación de una cartera global de REIT que vaya ajustando sus posiciones según las rentabilidades generadas y las perspectivas.
