El BMO Real Estate Equity Market Neutral es un fondo que este año disfruta del Sello FundsPeople con triple calificación: Favorito de los Analistas, Blockbuster y Consistente. El producto tiene como objetivo generar rentabilidades positivas en cualquier entorno de mercado, a través de posiciones long-short en REITs europeos. Se trata de una estrategia market neutral. Su rango de exposición neta al mercado varía entre +/- 10%.
Los gestores implementan una estrategia de pair trade en valores de un mismo subsector (como por ejemplo residencial alemán, centros comerciales...). También toman exposición larga o corta a ciertos subsectores. La estrategia actual del fondo viene siendo implementada desde diciembre de 2013. Su rentabilidad anualizada ha sido del 3,3% con una volatilidad cercana al 2%. En 2020, movieron la cartera rápidamente al comienzo de la crisis sanitaria, hacia subsectores defensivo y una exposición neta negativa. Cerraron el primer trimestre con ganancias del 3,2%.
El equipo gestor
El fondo está gestionado por el equipo de Real Estate de BMO. Gestionan alrededor de 2.600 millones de euros. El equipo tiene una amplia experiencia gestionando estrategias long-short que se remonta al año 2007. En ese tiempo han conseguido generar rentabilidades positivas en los años más complejos como 2008 y 2020. Además de que la experiencia e historial del equipo sean factores muy importantes detrás del éxito, también hay factores externos que tener en cuenta a la hora de poder generar alfa.
“El principal es, sin duda, las características del FTSE EPRA Developed Europe. Es un índice que captura las principales socimis europeas, con una baja capitalización bursátil que lleva a que las casas de análisis de sell-side desincentiven su análisis. Además, es un sector muy granular, donde gran parte de las compañías del índice contribuyen menos del 1% de capitalización bursátil de este. Esto crea oportunidades para que los inversores que conozcan bien este mercado y las compañías que lo forman encuentren estas ineficiencias en los precios y se beneficien de ellas”, explica a FundsPeople Alban Lhonneur, gestor de la estrategia.
Objetivos de rentabilidad/riesgo
El fondo tiene como objetivo obtener rentabilidades absolutas anuales en torno al 5% con una volatilidad igual o inferior al 3%. Tiene una correlación cercana a cero con el mercado de renta variable y el de REITs y una exposición neta entra el +/- 10%.
La caída máxima del fondo desde la implementación de la estrategia actual ha sido del 2,6%.
El análisis es bottom up, mirando los fundamentales y valoraciones de cada compañía. Las compañías en cada subsector son altamente comparables entre sí. Esto se debe a que su negocio y activos son muy parecidos, permitiendo al gestor encontrar diferencias en valoraciones.
Esto es combinado con un elemento top down donde el gestor mira el subsector en general, identificando sectores que pueden verse beneficiados o perjudicados por tendencias de mercado, por ejemplo, centros comerciales vs logística por el auge del e-commerce, apuesta en cartera durante los últimos cuatro años que fue reducida recientemente.
La preferencia de Lhonneur también puede ser por valoración de un subsector en general, como es el caso actual de oficinas francesas y alemanas, muy penalizadas durante el 2020, cotizando con amplios descuentos del NAV.
Composición y estructura actual de la cartera
La cartera está compuesta actualmente por 112 posiciones, 58 en largo y 54 en corto. “En los últimos meses han cambiado la cartera, haciéndola menos defensiva. Cerraron su posición corta en subsectores más defensivos como el de sanidad de Reino Unido. Y tomaron exposiciones más cíclicas como por ejemplo en oficinas alemanas y francesas, duramente penalizadas durante la reciente crisis. El posicionamiento en Reino Unido es más bien táctico”, revela el gestor.
Las posiciones en Estados Unidos son diferentes a las europeas debido a las diferencias en el sector residencial, dado que en el país norteamericano es más cíclico que en Europa y los apartamentos sufren grandes fluctuaciones debido a la limitación temporal de personas extranjeras de vivir en el país.
Visión de mercado de Lhonneur
La visión del gestor está centrada sobretodo en los sectores de logística, retail, oficinas francesas y alemanas y residencial alemán. La primera fue una apuesta fuerte durante los últimos cuatro años debido al auge del e-commerce. Decidieron estar largos en REITs de logística y cortos en centros comerciales europeos.
En relación con las oficinas en Francia y Alemania, es una de las apuestas principales después de las penalizaciones que sufrieron ciertos subsectores durante el pico de la crisis del COVID-19.
“Pensamos que el descuento ofrecido por este tipo de REIT ofrece más valor y la posibilidad de beneficiarse de un posible aumento de la inflación. Llevamos a cabo compras en estos dos subsectores. El residencial alemán, teniendo un crecimiento en ganancias de entre el 5% y 10%, sigue siendo un subsector atractivo para nosotros, Presenta ocupaciones altas e ingresos ligados a la posible inflación futura”, afirma.
“En nuestra opinión, los fundamentales prevalecerán y esperamos que el rebote de estos sectores genere rentabilidad a la estrategia. Por otro lado, a la medida que los centros comerciales vuelvan a abrir sus puertas, estimamos que la población hará lo que llama “compra de revancha”, pero dado el viento en contra estructural ya mencionado, mantenemos una posición corta, aunque inferior a la que tuvimos en los últimos años”, concluye.
