Para definir una estrategia de inversión, en el actual entorno económico de inactividad y en un contexto financiero estabilizado pero volátil, se debe integrar también la evolución estructural del sector inmobiliario. “A pesar de la debilidad económica, el sector inmobiliario continúa siendo una inversión atractiva con buenos rendimientos: se ha mantenido una prima de riesgo apropiada en 200 puntos básicos entre la tasa de los inmuebles ‘prime’ y las inversiones libres de riesgos. El sector inmobiliario se ha introducido en el universo de inversión de los inversores institucionales internacionales debido a su diversificación y a la estabilidad de sus retornos por alquileres”.
Así lo cree Antonin Prade, director de Análisis de Real Estate de La Française Real Estate Managers, quien considera que el estrechamiento de los tipos ‘prime’, así como la ampliación de la escala de tipos ha tenido un impacto sobre la ecuación riesgo/beneficio. “Desde el verano de 2012, la tasa de rentabilidad ha vuelto a contraerse: el tipo prime ha caído del 4,75 a aproximadamente el 4,25% en el caso de los activos de mayor calidad. Para un riesgo que se ha mantenido constante, el ROI ha disminuido; los tipos de los activos secundarios se han mantenido estables, apuntando a un mejor ratio riesgo/beneficio”, afirma.
En su opinión, actualmente hay dos estrategias que son viables: aceptar una caída de los rendimientos de los activos de bajo riesgo, que será aún mayor que la de los rendimientos de los bonos; o buscar nuevas oportunidades en el contexto actual de incertidumbre técnica o de los alquileres, lo cual requerirá una evaluación específica pero presenta una rentabilidad más alta.
En su opinión, el segmento de las oficinas también ha experimentado cambios estructurales que están generando oportunidades. “Teniendo esto en cuenta, mantenemos una actitud positiva respecto a los espacios para oficinas en París, gracias a la reaparición de una prima de riesgo que se mantiene constante, las construcciones recientes con ubicaciones inmejorables en zonas de servicios ya establecidas, las nuevas construcciones, la construcción más antigua (de la segunda mitad del siglo XIX o desde 1970) que necesitan una rehabilitación en París o en otros barrios del interior del país y las construcciones "especulativas" en París o próximas a las estaciones de tren de alta velocidad en otras ciudades”.
En medio de la persistente debilidad del consumo y de los cambios estructurales, Prade cree que los inversores deben ser muy selectivos al establecer una posición respecto a la parte comercial del sector inmobiliario, eligiendo ubicaciones óptimas y de primer orden en el centro de las grandes ciudades, los segmentos como las tiendas de conveniencia o de artículos de lujo, así como de muebles y bricolaje, no afectados en gran medida por el comercio electrónico y los centros comerciales minoristas con una fuerte implantación entre la población local, en buenas ubicaciones y alquilados para tiendas que no sufran la dura competencia del comercio electrónico.
Según explica el experto de La Française Asset Management, el sector de la vivienda parece haber entrado en una fase de mejora controlada. “Atendiendo a esto, estamos favoreciendo la región de Ile-de-France y las áreas urbanas en rápido crecimiento. Para los particulares, se espera que el nuevo incentivo fiscal Duflot les resulte por fin atractivo. Para los inversores institucionales, el reposicionamiento en el sector inmobiliario residencial sería un movimiento que abriría nuevas oportunidades”, asegura el experto.
Asimismo, en otros segmentos inmobiliarios y con el fin de potenciar la diversificación, Prade recomienda tomar posiciones respecto a la deuda inmobiliaria, para capturar oportunidades de mercado en relación con la función, cada vez menor, de los bancos, los hoteles, y en particular los hoteles turísticos con ubicaciones excepcionales, que están siendo impulsadas por el renovado atractivo de Francia como destino turístico, los recientes centros de servicios a pymes en parques empresariales, que ofrecen un alto rendimiento, las bodegas, que han logrado un impulso a raíz de la demanda de las exportaciones, en constante expansión, los centros de datos, que se beneficia de la explosión de las necesidades de almacenamiento de datos y los complejos de residencias para estudiantes y personas mayores, en respuesta a las necesidades estructurales que siguen sin ser satisfechas.
