¿Qué son los REITs? otra manera de invertir en el sector inmobiliario

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Blake Wheeler, Unsplash

La crisis del COVID-19 ha provocado que muchos sectores económicos se tambaleen. Sin embargo, uno de los más castigados durante la gran crisis del 2008, el inmobiliario, ha resistido. En esta entrada del Glosario analizamos el concepto REITs, qué son y qué ofrecen como oportunidad de inversión.

Tal como explicamos en el módulo REITs: el rol del inmobiliario cotizado en las carteras, este activo estuvo en el lado equivocado de las perspectivas de los inversores durante gran parte de 2020 por su rentabilidad muy inferior a la de las acciones globales. A pesar de la aparente incertidumbre, se ha visto que los flujos de caja de muchos tipos de bienes inmobiliarios siguen siendo sólidos. Los contratos de alquiler de larga duración han sido claves. Esto ha hecho que los flujos de ingresos de las acciones inmobiliarios globales, en su mayoría de gran calidad, parezcan infravalorados comparados con otras clases de activos importantes, como las acciones y los bonos en general (véase el gráfico).

Fuente: Índice FTSE EPRA/NAREIT Global Developed (fondos de inversión inmobiliaria global = REIT), índice MSCI World Index (acciones globales), Bloomberg GT10 Govt (bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años), Moody’s Bond Indices Corporate BAA (bonos investment grade de EE. UU.), a 30 de noviembre de 2020. 

¿Qué son los REITs?

Los REITs, o fideicomisos de inversión inmobiliaria, son empresas que poseen o financian bienes inmuebles que producen ingresos en una serie de sectores inmobiliarios. En España estas entidades son más conocidas con el acrónimo SOCIMI. Estas empresas inmobiliarias tienen que cumplir una serie de requisitos para ser consideradas REITs. La mayoría de los REITs cotizan en las principales bolsas de valores y ofrecen una serie de ventajas a los inversores.

Los REITs permiten a cualquier persona invertir en carteras de activos inmobiliarios de la misma manera que invierten en otros sectores: a través de la compra de acciones de empresas individuales o a través de un fondo de inversión o un fondo cotizado (ETF). De esta manera, los accionistas de un REIT ganan una parte de los ingresos producidos, sin tener que salir a comprar, gestionar o financiar propiedades.

¿Qué activos poseen los REITs?

Los REITs invierten en una amplia gama de tipos de propiedades inmobiliarias, como oficinas, edificios de apartamentos, almacenes, centros comerciales, instalaciones médicas, centros de datos, torres de telefonía móvil, infraestructuras y hoteles. La mayoría se centran en un tipo de propiedad concreto, pero algunos tienen varios tipos de propiedades en sus carteras.

Para hacernos una idea de la magnitud de este mercado, nos centramos en EE.UU. que sigue siendo el mercado inmobiliario cotizado más grande. De hecho, tal como muestra esta infografía, realizada por VisualCapitalist, los 10 mayores REITs del mundo cotizan en las bolsas de EE.UU. En total, según la asociación Nareit, que representa a nivel mundial a los REITs y empresas inmobiliarias con intereses en el sector inmobiliario estadounidense, este mercado sobrepasa los 3,5 billones de dólares en activos brutos en EE.UU., siendo los REITs públicos propietarios de aproximadamente 2,5 billones de dólares en activos, lo que representa más de 500.000 propiedades. Los REITs que cotizan en bolsa en Estados Unidos tienen una capitalización bursátil de más de 1,35 billones de dólares.

Sin embargo, los REITs han ido ganando protagonismo en Europa y en todo el mundo, impulsando la transparencia y la profesionalidad en la gestión de bienes inmuebles.

Su modelo de negocio

La mayoría de los REITs operan según un modelo de negocio sencillo y fácilmente comprensible: Alquilan espacio y cobran el alquiler de sus bienes inmuebles, la empresa genera ingresos que luego revierte a los accionistas en forma de dividendos. Los REITs deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas, y la mayoría paga el 100%.

Ventajas de los REITs

El Estratega de Mercados Globales de eToro, Ben Laidler, señala la liquidez y diversificación. “Son mercados positivos, bien respaldados y con beneficios sorprendentes”. Al haber muchos REITs que cotizan en bolsa, ofrece la diversificación que proporciona el sector inmobiliario, pero sin estar atrapado en un mercado ilíquido. Otra ventaja son las altas rentabilidades que ofrece por dividendo. Según Laidler, está actualmente alrededor del 2,7% en el país norteamericano muy por encima de la media del S&P 500 y del rendimiento de los tresuaries. 

No obstante, hay que tener en cuenta la carga fiscal a la que está sometido el accionista sobre la renta de esos dividendos, que reduce la rentabilidad neta efectiva y la sensibilidad de este mercado a los tipos de interés. Más aún en un entorno en el que se empieza a hablar de posibles subidas de tipos. No obstante, también se ha observado que si las subidas de tipos son consecuencia de una economía fuerte y genera una creciente inflación el incremento de los alquileres y los precios de las viviendas neutraliza el impacto de las mayores tasas de descuento.

Su potencial

Está siendo el mercado con mejores rentabilidades en lo que va de año y su potencial no tiene visos de estancarse. Tal como analiza Kevin Koh, responsable de Asset Allocation en Finizens, en esta tribuna para FundsPeople, “las estimaciones acerca del tamaño del sector Real Estate sugieren que más de un tercio de la riqueza a nivel global se encuentra en propiedad inmobiliaria física”. "Estamos ante un mercado de gran magnitud económica, el sector de propiedad comercial alcanza los 31 trillones de dólares a nivel global, equivalente a más del 40% del PIB mundial, aunque por el momento su tamaño no está reflejado en los índices", explica el experto.