La ciudad con más opciones de caer en una burbuja inmobiliaria no está en China

En las últimas semanas el foco ha estado puesto en el mercado inmobiliario chino ante la posibilidad de que una de sus grandes promotoras, Evergrande, entre en bancarrota. Y lo que preocupa no es tanto Evergrande sino que su caída implique un efecto contagio al resto de promotoras que impacten en el sector inmobiliario chino que, por cierto, supone el 20% del PIB del gigante asiático.

No en vano, se lleva hablando años del riesgo de que pinche la burbuja inmobiliaria en China y se teme que Evergrande sea el detonante. "Los acontecimientos en torno al conglomerado solo han amplificado la desconfianza de los compradores potenciales y la disminución de las transacciones, especialmente porque su situación está lejos de ser un caso aislado", afirma Thuy Van Pham, Economista en Groupama AM.

Sin embargo, ni China es la única región con riesgo de burbuja inmobiliaria, ni tan siquiera es Hong Kong la ciudad con el mayor riesgo para este año. Al menos no según el Global Real Estate Bubble Index 2021 que acaba de publicar el banco suizo UBS. Según sus datos el crecimiento del precio real de la vivienda en las ciudades analizadas se aceleró hasta el 6% desde mediados de 2020 hasta mediados de 2021, el mayor incremento desde 2014.

Dónde hay más riesgo

Alega diferentes razones aunque una de las principales que explica este responde a esos tipos bajos que invitan al endeudamiento y aprovechar la leve caída de precios que se vio durante al año del confinamiento. "Los mercados de la vivienda se han vuelto aún más dependientes de unos tipos de interés muy bajos, lo que significa que un endurecimiento de las normas de préstamo podría detener bruscamente la apreciación de los precios en la mayoría de los mercados", afirman en el banco.

El hecho de que el repunte en los precios de la vivienda haya sido generalizado- las únicas ciudades en las que no subieron de las analizadas son Milán, Paris, Nueva York, y San Francisco- no implica que en todas haya un riesgo de burbuja. De hecho, identifican riesgo extremo en 9 de las 25 analizadas, siendo las líderes del ránking Frankfurt, Toronto y, en tercer lugar, Hong Kong.

De hecho, por regiones no es Asia sino Europa la que concentra los mayores riesgos ya que seis de las nueve ciudades con mayor riesgo están en Europa. Y ya se empieza a hablar de la posibilidad de que sea en el Viejo Continente donde se esté creando una nueva burbuja inmobiliaria. "Todos los países europeos más importantes han observado un mayor crecimiento de los precios de la vivienda durante la pandemia en comparación con sus medias a largo plazo desde 2010. Este es un ejemplo perfecto de una brecha entre la oferta y la demanda, que se ha ampliado en ambos lados: la nueva oferta se ha resentido y la fuerte demanda se ha intensificado", afirman Reber Acar, director asociado del equipo de bonos cubiertos de Scope Rating y Mathias Pleissner, director del equipo de bonos cubiertos de Scope.

Y no es previsible que esa situación se revierta a corto plazo ya que el alza de la inflación, que de momento no está repercutiendo en un aumento de los tipos de interés, hace resugir el atractivo del ladrillo como inversión.

Un piso en el centro, no al alcance de todos

Volviendo al informe de UBS, en lo que sí se coloca Hong Kong la primera en la lista es en otro ranking interesante. El que mide el número de años que necesita trabajar un trabajador de servicios cualificado para poder comprar un piso de 60 m2 cerca del centro de la ciudad. En la ciudad asiática se necesitan de media 20 años, frente a los 4 de Miami o los 6 de Madrid.