El sector europeo de los fondos de inversión de inmobiliarios cotizados (REIT) ha experimentado una notable evolución en los últimos años, enfrentando desafíos significativos (como la contracción monetaria reciente) pero también presentando oportunidades atractivas para los inversores. El equipo gestor del DPAM B - Real Estate Europe Dividend Sustainable F Cap, con Rating FundsPeople en 2024, en su reciente visita a Madrid ha dejado muy claras las oportunidades en un sector que en Europa ha experimentado una notable evolución y está mostrando signos claros de recuperación y estabilización después de un período turbulento exacerbado por una política monetaria restrictiva.
Sin embargo, en la antesala de un periodo de recorte de tipos por parte de los principales bancos centrales, y con la posibilidad de una refinanciación de la deuda de estas compañías a tipos más favorables, un sector que cotiza a unas valoraciones muy atractivas es adecuado tenerlo en el visor.
El subsector más atractivo para el equipo está formado por aquellos inmuebles de vivienda para estudiantes, mientras que el de oficinas es el menos atractivo al ser un sector de bajo rendimiento y con mayor correlación reciente con la renta variable.
Olivier Hertoghe de DPAM, uno de los gestores del fondo, con más de 37 años de experiencia, señala con optimismo que “el sector ha dado la vuelta a la esquina", basándose en varios factores clave que indican una base sólida para el crecimiento futuro.
Mejora en las condiciones de financiación
El costo de la deuda, que había sido una preocupación importante durante el período de crisis, está mostrando signos claros de estabilización. Según el experto en crédito de la firma, Michaël Oblin, "la situación se ha estado normalizando durante los últimos nueve meses". Los diferenciales de crédito para el sector inmobiliario se han reducido significativamente, acercándose a niveles más normales y permitiendo a las empresas acceder a financiación a tasas más razonables. Esta mejora en las condiciones de financiación no solo permite a las empresas refinanciar su deuda existente, sino también considerar nuevas oportunidades de inversión y crecimiento.
Valoraciones a descuentos importantes
Paralelamente a la mejora en las condiciones de financiación, se ha observado una estabilización en las valoraciones de los activos inmobiliarios. Después de un período de declive, los expertos de DPAM consideran que se ha alcanzado un punto de inflexión, habiendo pasado lo peor en términos de valoración de activos. "Esta estabilización es crucial para restaurar la confianza de los inversores y permitir que las empresas planifiquen futuras adquisiciones y desarrollos con mayor certidumbre", señala Hertoghe.
Según Hertoghe, los fondos de REIT están cotizando con descuentos significativos respecto a su valor neto de los activos (NAV), en promedio del 21%, lo que significa que los inversores tienen la oportunidad de comprar empresas de alta calidad a un nivel considerablemente inferior al valor real de sus activos subyacentes. Esta disparidad entre el valor de mercado y el valor intrínseco de los activos presenta oportunidades interesantes para los inversores que buscan exposición al sector inmobiliario europeo.
Fortaleza operativa y M&A como signo de confianza
Un factor clave que ha sostenido al sector durante este período desafiante ha sido la fortaleza operativa continua de los activos inmobiliarios. A pesar de las preocupaciones sobre los costos de financiación, el sector no ha experimentado un colapso total de los precios inmobiliarios. Uno de los expertos explica que la salud operativa de los activos inmobiliarios sigue siendo robusta, "con tasas de vacantes que se mantienen bajas y un crecimiento de alquileres que es sorprendentemente fuerte". Esta resiliencia operativa ha proporcionado una base sólida para el sector, incluso en tiempos de incertidumbre económica.
Otro indicador positivo para el sector es el aumento en la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A). Este incremento sugiere que los compradores consideran que las empresas están valoradas de manera atractiva en la bolsa. La actividad de M&A está llevando a una consolidación en el sector, con la creación de empresas más grandes y eficientes. Además, se observa que el capital privado está volviendo al mercado, mostrando interés en diversos subsectores, lo que indica una confianza renovada en el potencial de crecimiento y rentabilidad del sector inmobiliario europeo.
