Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAHB), en 2022 se vendieron en EE.UU. poco más de cinco millones de viviendas de segunda mano, la cifra más baja en nueve años y la mayor caída anual (17,8%) desde 2008. Así, en EE.UU., la confianza de los constructores (índice NAHB) se sitúa en su nivel más bajo desde la Gran Recesión (exceptuando el periodo del Covid). Las obras de construcción iniciadas en diciembre ascendieron a cerca de 1,4 millones, un nivel ciertamente próximo a la media a largo plazo, pero en franco retroceso frente al máximo de 1,8 millones alcanzado en abril. Durante los últimos meses, el ritmo de caída es similar al de 2006-2008, cuando los inmuebles estadounidenses fueron el detonante de un hundimiento de proporciones históricas.
Para Alexis Bienvenu, gestor de fondos en La Financière de l’Echiquier, la crisis es seria. “La escasez actual de vivienda nueva disponible no solo no sostiene los precios, sino que los valores nominales también están ajustándose a la baja, lo que lastra la capacidad de consumo de los hogares propietarios. Así, mientras que la media a largo plazo de la evolución mensual de los precios se sitúa en torno al 0,4% (índice compuesto Case-Shiller desestacionalizado), los precios se hundieron un 1,35% en septiembre y volvieron a caer un 0,5% en octubre. Si lo ajustamos por la inflación general, que está desbocada, los precios reales han registrado un descenso aún mayor”, explica.
La inversión residencial en EE.UU. representa el 3,1% de su PIB. Según estimaciones de Pictet Wealth Management, la inversión agregada en vivienda residencial puede reducirse en más del 10% en 2023. El sector de vivienda puede notar el mayor dolor por el fuerte aumento de tipos hipotecarios, presionando a la baja los precios de las propiedades y limitando las transacciones. Es algo que en lo que la banca privada de Pictet coincide con gestoras como J.P.Morgan AM, donde también esperan ver caídas en los precios. "Es un sector al que le queda corrección, aunque lo que está sucediendo nada tiene que ver con lo ocurrido en 2008”, matiza Lucía Gutiérrez-Mellado, directora de Estrategia de la firma americana para España y Portugal.
Diferencias con la crisis de la Gran Recesión
Sin embargo, de acuerdo con el experto, esta semejanza con la Gran Recesión no apunta a que haya que temer las mismas consecuencias, por varios motivos. En primer lugar, el endeudamiento inmobiliario de los hogares estadounidenses es muy inferior al de entonces, del orden el 9% de su patrimonio actualmente, frente a alrededor del 1% en 2006 e incluso cerca del 15% en 2008. Y los bancos, después de las reformas de gran calado aplicadas tras la crisis de 2008, están claramente mejor capitalizados en la actualidad.
Por otro lado, las caídas del mercado inmobiliario no son forzosamente de naturaleza sistémica, incluso cuando se desinfla una burbuja. “China nos ofrece un ejemplo reciente. Después de experimentar un periodo de excesivo esplendor durante varios años, el mercado inmobiliario entró en una crisis profunda hace al menos dos años. Una enorme inmobiliaria del país, Evergrande Group, se debate contra la quiebra, al igual que muchas otras, y los particulares están emprendiendo acciones contra las promotoras. Sin embargo, el país se dobla, pero no se rompe. El sector aguanta a duras penas, sostenido también por la legislación, que recientemente ha suavizado los límites de endeudamiento de las promotoras”.
¿Qué haría la Fed?
A pesar de ello, las repercusiones de las tensiones en EE.UU. se dejarán sentir en el empleo, el consumo de bienes de equipo, la confianza de los hogares y la mejora de la eficiencia energética. “La Fed tendería la mano si la crisis se agravase y eso constituye incluso una defensa contra un alza excesiva de los tipos de interés. Por el momento, la cuestión no se considera lo suficientemente grave como para que la Fed ponga en ella el foco de sus intervenciones, pero si se diera el caso, la actitud de la autoridad monetaria sería ciertamente más expansiva, lo que probablemente sería bien acogido por los mercados. A la inversa, si no llegara este momento, es porque las tensiones actuales no se han transformado en una crisis profunda”.
En Pictet Wealth Management continúan pensando que la Fed a va a seguir subiendo tipos de interés. “Hay que tener en cuenta que la economía americana está altamente endeudada en comparación con finales de la década de los 70, cuando el entonces presidente Volcker aumentó tipos fuertemente. Efectivamente, a consecuencia del COVID un 20% más deuda ha acabado en los gobiernos. El caso es que las ventas de viviendas usadas ya habían caído un 28,4% en un año el pasado octubre. También los inicios de viviendas”, subraya César Pérez Ruiz, director global de inversiones en la entidad.
El caso es que durante la Gran Crisis Financiera la gente siguió pagando sus hipotecas, pero -en su opinión- ahora es distinto. “Los países en los que la deuda hipotecaria conlleva principalmente tipos variables o frecuentes actualizaciones son especialmente vulnerables a las correcciones del mercado inmobiliario. Es posible un problema en España -donde los bancos están intentando cambiar a tipo de interés fijo, pues el 60% de las hipotecas están a variable- y sobre todo en Reino Unido -donde la gente tiene hipotecas fijas dos años y luego variable-. Así que en el sector bancario hay que elegir bancos y países. Los bancos italianos o franceses tienen menos hipotecas a tipo variable. Los países escandinavos, Suecia y Finlandia, tienen peor pinta”, concluye.
