TRIBUNA de Ignacio Resusta, especialista de Inversiones en Mercados Privados, UBS AM. Comentario patrocinado por UBS Asset Management.
Invertir en el sector inmobiliario para empresas dedicadas a las ciencias de la vida tiene mucho sentido en estos momentos. Al contrario de lo que ocurre en actividades más tradicionales, hay regiones, como Reino Unido y Europa Continental, marcadas por una alta demanda de instalaciones para esta industria y falta de oferta, algo que favorece el crecimiento de las rentas.
Los inmuebles para estas compañías están diseñados y construidos con el objetivo de cumplir sus necesidades específicas como, por ejemplo, el número de cambios de aire por hora en un laboratorio, la ingeniería necesaria para soportar este tipo de prestaciones o los criterios de vibración de los suelos, etc. Es decir, cuestiones que no son habituales en un edificio de oficinas común. Además, en algunos casos las instalaciones de fabricación tienen que cumplir con ciertos requisitos normativos.
Todas estas características únicas exigen una inversión significativa para compañías que en muchos casos disponen de muy poca liquidez. El papel del sector inmobiliario para proporcionar financiación es cada vez más importante. Y creemos, además, que ayudar a la evolución de esta actividad tiene un componente social esencial.
Aspecto social
Uno de los principales retos del sector en estos momentos es que no hay suficientes personas trabajando en las funciones cualificadas que se necesitan. Por eso, la construcción de este tipo de activos está creando el espacio y la demanda necesaria para que trabajen estos empleados. Por otro lado, las investigaciones que llevan a cabo estas empresas tienen un efecto positivo en la salud humana. Por eso la calidad de los inmuebles y su ubicación adecuada facilita esa labor de I+D [investigación y desarrollo]. Creemos que unas buenas instalaciones desempeñan un importante papel de apoyo a las compañías en su objetivo final de conseguir buenos resultados para los pacientes.
Tampoco hay que obviar el aspecto medioambiental. Por ejemplo, una oficina media debe hacer uno o dos cambios de aire por hora, mientras que en un laboratorio ese número puede ascender a entre seis y doce cambios de aire por hora, y una instalación de fabricación necesita hasta 30 cambios de aire por hora. Sin embargo, el proceso de fabricación de esta industria no requiere instalaciones industriales a gran escala ya que sólo requiere pequeños biorreactores o metodologías de producción que no generan el mismo impacto medioambiental masivo que algunas de las instalaciones más tradicionales.
Áreas geográficas en las que invertir
Creemos que en los próximos años aumentará la oferta de este tipo de instalaciones. En estos momentos, las empresas de ciencias de la vida, sobre todo en Reino Unido y Europa, tienen muy pocas posibilidades de elegir dónde instalarse. Muchas se ven obligadas a alquilar oficinas reacondicionadas o espacios industriales que no son óptimos. A medida que aumente la oferta en el mercado, empezarán a poder elegir los inmuebles, y se verá el impacto positivo en las ubicaciones adecuadas.
Los inversores estadounidenses en activos de ciencias de la vida tienen muchos más datos que pueden utilizar para analizar la demanda, ya que es un mercado más maduro. No ocurre lo mismo en Reino Unido y en Europa, donde no hay datos suficientes para analizar los planes de forma comparativa. A medida que el mercado madure y se disponga de más datos, será más fácil comparar las inversiones, lo que podría influir en la toma de decisiones de los inversores. Con la cantidad de espacio de I+D que se está desarrollando habrá más metros cuadrados de fabricación en el mercado.
El papel de la ESG
Aunque está muy bien este aumento de la inversión en I+D, si se quiere que estos medicamentos se desarrollen y se administren a los pacientes, deben fabricarse a gran escala. Desde UBS AM, creemos que a medio plazo se prestará más atención a las buenas prácticas de fabricación y también al medio ambiente, con nuevos avances que contribuyan a la acreditación medioambiental de los edificios. Debido a las prisas por construir instalaciones y a la demanda de las empresas en los últimos años, es posible que las cuestiones medioambientales no hayan ocupado un lugar central en algunos proyectos. No obstante, en el futuro, como los inquilinos van a tener más opciones, los criterios ESG van a ocupar un lugar más destacado en la agenda de las ciencias de la vida, como ha ocurrido en el espacio de oficinas.
Todos coinciden en que el sector de las ciencias de la vida es apasionante y pensamos que para los inversores institucionales acceder a él por la vía de activos inmobiliarios presenta menores riesgos. Si se invierte en las propias empresas subyacentes, hay que tener muchos conocimientos especializados, y la inversión en un proyecto en fase inicial entraña mayor riesgo debido a las tasas de abandono del sector.
Puede que a los inversores les gusten los fundamentales del sector y observen su trayectoria de crecimiento. Pero si buscan una forma de sacar provecho de ello, creemos que el sector inmobiliario es una buena manera de hacerlo porque su inversión está garantizada contra el propio activo. Consideramos que los laboratorios, y en particular las instalaciones de fabricación, son infraestructuras para el sector, y no tienen por qué estar hechas a la medida de un único inquilino. Puedes diversificar dentro del sector simplemente poseyendo inmuebles de calidad, porque si un inquilino los utiliza y ya no puede hacerlo, se puede realquilar ese espacio a otro ocupante del sector.
