TRIBUNA de Juan Jesús Gómez Cubillo, socio de Consilio Asesores Patrimoniales Independientes.
Por segundo año consecutivo Savills publica su informe Investment Management Dynamic Cities sobre cómo diferentes ciudades europeas se están enfrentando a los cambios tecnológicos, disruptivos en muchos casos y cuál es su grado de involucración en el proceso de crear ciudades cada vez más inteligentes así como las principales resistencias al cambio. Europa es una de las zonas más pobladas y más urbanizadas del planeta, por lo que lo que pase aquí es un buen test de la evolución tecnológica de las ciudades
Através de 60 indicadores, Savills Investment Management ha identificado a Londres, Cambridge, París, Amsterdam y Berlín como las cinco principales ciudades europeas para la inversión inmobiliaria. Estas ciudades ganadoras como las califica el informe, están beneficiándose de las inversiones en infraestructuras y de unas redes de conocimiento bien desarrolladas a través de las universidades y de las empresas que están favoreciendo la innovación. Estas circunstancias no sólo favorecen ciudades mejor pensadas, más eficientes y menos contaminadas sino que además de ser un factor de retención de la población, atraen a profesionales altamente cualificados lo que favorece un entorno de innovación a largo plazo. Todo ello, desde la perspectiva de Savills, debería hacer también que los mercados inmobiliarios de esas ciudades tuvieran un mejor comportamiento como destino de inversión que otras ciudades menos smart.
Factores que hacen a una ciudad Dynamic
Savills elabora este ranking de ciudades dinámicas basándose en seis factores: infraestructuras, interconexión, inclusión, inspiración, innovación e inversión. En el capítulo de infraestructuras, se tiene en cuenta las actuales dotaciones con que cuenta la ciudad, así como las capacidades para atraer población a futuro. También el gobierno de la ciudad y los factores de riesgo sobre éste y finalmente, la inversión prevista en infraestructuras; aquí se incluyen elementos como el trasporte, la energía, sanidad, digitalización, vivienda o espectáculos públicos. En lo relativo a interconexión, fundamentalmente se miden las infraestructuras de transporte (actuales y proyectadas), la movilidad urbana y con las áreas periféricas y, finalmente, la polución. En inclusión, se consideran elementos como diversidad de la población, facilidad para desplazarse caminando por rutas verdes y poder adquisitivo como proxy de la atracción de población. Por inspiración, se incorporan factores como la cultura, el arte, el diseño el número de cafés o parques. Respecto a la innovación, se consideran factores como el número de patentes registradas y la existencia de universidades y de centros de investigación. Finalmente, en el capítulo de inversiones, se consideran los elementos más propios de la inversión inmobiliaria como las dinámicas de crecimiento demográfico, capacidad económica, sector inmobiliario en oficinas y retail y residencial y otros elementos más técnicos del mercado como la liquidez, el stock existente o la tasa de absorción. Considerando los anteriores elementos, aparte de Londres, Cambridge, París, Amsterdam y Berlín, por este orden, se sitúan también dentro de las diez ciudades más dinámicas Dubín, Munich, Oxford, Basilea y Estocolmo. Madrid y Barcelona con los puestos 20 y 21 respectivamente, pierden muchas posiciones respecto de su clasificación en este mismo informe en 2017 donde se situaban en los puestos 11 y 17 respectivamente…
¿Cómo afectan estos factores al mercado inmobiliario?
Según Savills Investment Management, el nivel de vida y las tendencias poblacionales, especialmente, el empleo son elementos clave para explicar el desarrollo satisfactorio del mercado inmobiliario. Según el informe, en los últimos veinte años, las diez ciudades más dinámicas (teniendo en cuenta los factores con los que se construye este ranking) han batido a la media de la UE-28 en términos de producto interior bruto y en empleo. Lógicamente, ello ha beneficiado a sus respectivos mercados inmobiliarios. Así, las diez ciudades más dinámicas han batido a las cuarenta siguientes en fortaleza de las tendencias de los tres mercados inmobiliarios urbanos (retail, oficinas y vivienda). Por su parte, las cuarenta ciudades más dinámicas, han hecho lo propio con respecto a las que no están dentro de este selecto club.
La interacción con ESG
Los criterios ESG (Envioremental, Social and Governance o criterios medioambientales, sociales y de gobierno) que con tanta fortaleza han irrumpido en el mundo de la inversión financiera, también son aplicables al sector inmobiliario y, en particular, a las dynamic cities. En particular, y, en el plano medioambiental, los niveles de partículas en la atmósfera (PM2.5) son la medida más comúmente utilizada para valorar el nivel de contaminación. El uso de transportes menos contaminantes con reducción de emisiones de carbono permite que la calidad del aire sea mejor, lo que impacta de modo detrerminante en la salud y el bienestar, siendo un factor de mejora de la productividad. La existencia de carriles bici, alquiler de bicis eléctricas, aceras más amplias y transportes públicos más eficientes, y seguros, favorecen que los usuarios de los transportes públicos puedan desplazarse de forma neutral en términos de huella de carbono. No es casualidad que, cada vez sea más frecuente, la existencia en los más modernos edificios públicos y privados, de aparcamientos para bicis o puntos de carga para vehículos eléctricos, lo que según Savills, eleva el valor de las propiedades, al igual que ocurre en los edificios públicos con certificados LEED de eficiencia energética. Por otro lado, el uso del transporte público, favorece una más eficiente asignación de recursos con menor coste energético y sobre todo una menor polución. En Londres, que dispone de una muy potente red de transporte público, el número de coches por hogar, ha caído de forma sostenida desde 2008, de acuerdo con Transport for London, una agencia gubernamental. Empíricamente, puede comprobarse como, salvo París, las diez ciudades más dinámicas mantienen niveles de polución inferiores a la media de las ciudades europeas.
Desde el punto de vista social, también la diversidad y la inclusión, favorecen la productividad y la innovación. Por último, y siguiendo datos de la ONG Transparency International, de media, las diez ciudades más dinámicas del informe de Savills Investment Management, registran mejores pautas de gobierno que la media de las ciudades de europa occidental con una puntuación un 21% mejor en el Índice de Percepción de la Corrupción (80.3 vs. 66.4).
¡Feliz verano!
