TRIBUNA de Xaña Muñiz Vázquez, directora de Deepki España.
La descarbonización del medio urbanizado resulta fundamental para que el mundo cumpla con su objetivo de cero emisiones netas de carbono en 2050. Los responsables políticos tienen claro que las inversiones del sector privado serán vitales para reducir las emisiones de carbono de los bienes inmuebles, que actualmente representan un 37% de la producción total a escala mundial.
Tras la Conferencia de Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) celebrada el año pasado en Glasgow, tanto inversores como empresas y gobiernos asumieron una serie de compromisos para ecologizar el medio urbanizado y garantizar que los inmuebles residenciales y comerciales estén alineados con el Acuerdo de París sobre el cambio climático.
En total, 136 países han incluido la eficiencia en los inmuebles o la descarbonización en sus contribuciones determinadas a nivel nacional (NDC), que establecen un plan de acción climática dirigido a reducir emisiones. Esta cifra supone un incremento respecto a los 88 países que lo habían hecho en 2015. Y forma parte de un esfuerzo coordinado para reducir las emisiones de carbono en el medio urbanizado que recientemente se reconoció en un informe del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (UNEP).
Según el UNEP, "solo este año, y a pesar de la pandemia de COVID-19, vemos que la inversión global en eficiencia energética en el sector inmobiliario aumentó en más del 11%, es decir, hasta alrededor de 184.000 millones de dólares en 2020". Muchos países han llevado a cabo inversiones para respaldar al sector inmobiliario y de la construcción a través de paquetes y políticas de estímulo económico, así como en respuesta a la pandemia global.
El papel de los fondos de recuperación
Según una encuesta efectuada en 2021 por la OCDE entre 27 grandes economías mundiales, muchos países han destinado fondos vinculados a la pandemia a inmuebles y existen elementos de estas iniciativas que generarán un impacto beneficioso sobre la descarbonización del sector. España, por ejemplo, destinó 8.040 millones de dólares de estos fondos de recuperación por el COVID-19 al ámbito de los inmuebles, lo que supone el noveno mayor compromiso entre las 27 primeras economías mundiales.
No obstante, Inger Andersen, directora ejecutiva de UNEP, sostiene que "las acciones son demasiado escasas para impulsar el tipo de transformación estructural que necesitamos en nuestros hogares y lugares de trabajo". Según ella, la mayor parte del aumento del gasto en eficiencia energética tuvo lugar en un "reducido número de países europeos", mientras que dos tercios de las naciones con mayor crecimiento en su parque inmobiliario aún carecen de códigos de edificación de obligado cumplimiento.
Los inversores ya están comenzando a notar el impacto de la inversión positiva en infraestructura medioambiental, social y de buen gobierno (ASG), aunque sin duda también están sintiendo las consecuencias negativas.
Las pruebas demuestran que las primas ecológicas (recompensas por actualizar los inmuebles para que cumplan los estándares medioambientales más recientes) y el brown discount (descuentos en los inmuebles que continúan sin cumplir los requisitos esperados) ya están comenzando a ser factores que se toman en consideración.
La encuesta llevada a cabo por Deepki en febrero de 2022 entre 250 gestores de fondos de pensiones europeos en el Reino Unido, Alemania, Francia, España e Italia (que gestionan activos por un valor combinado de 402.000 millones de euros) revela que, en los últimos 12 meses, un 40% de los fondos de pensiones afirma haber experimentado una depreciación de su cartera inmobiliaria comercial de entre el 21% y el 30% debido al brown discount. Otro 21% ha sufrido una devaluación en sus activos de entre el 11% y el 20%, mientras que un 18% padeció una depreciación de entre el 31% y el 40%.
El caso de España
Si nos centramos particularmente en España, vemos que, durante los últimos 12 meses, un 48% de los fondos de pensiones dice haber experimentado una depreciación de entre el 21% y el 30% debido a brown discounts; mientras que otro 14% ha registrado una devaluación de sus activos de entre el 11% y el 20%. Algo menos de una quinta parte (el 22%) acusó una fuerte depreciación de entre el 31% y el 40%, lo que pone de manifiesto el creciente interés por el riesgo climático y la resiliencia, las emisiones de carbono y la salud de los inquilinos.
El impacto asociado a estos descuentos aumentará notablemente en los próximos tres años, según un 44% de los fondos de pensiones españoles. Una quinta parte espera que su impacto negativo sobre los activos aumente en otro 31%-40%; y un 8% anticipa una repercusión del 21%-30%, lo que supondrá una profunda devaluación de los inmuebles más deficientes. Por el contrario, más de tres cuartas partes (76%) de los fondos de pensiones españoles esperan que los inmuebles comerciales con buenas credenciales ASG proporcionen mejores rentabilidades o prima verde durante los próximos cinco años.
Los responsables políticos europeos están brindando un importante respaldo a los inversores que esperan sacar partido a la tendencia hacia la descarbonización existente en el sector inmobiliario, en especial a través del Pacto Verde, cuyo pilar central son los inmuebles renovados y eficientes desde el punto de vista energético.
Por su parte, la taxonomía ecológica de la UE (un compromiso en el marco del Pacto Verde europeo) establece un sistema de clasificación con el que los inversores podrán determinar qué activos son sostenibles para el medioambiente.
La SFDR y el Pacto Verde
Ya se ha generado un impulso positivo en Europa. Por ejemplo, el proyecto Build Upon 33, financiado por la iniciativa Horizonte 2020 de la Unión Europea, ayuda a las ciudades de toda Europa a descarbonizar su parque inmobiliario existente de aquí a 2050. Y como afirma UNEP, "a desbloquear los objetivos de la política estrella del Acuerdo Verde europeo, la Ola de Reformas", que tiene como objetivo duplicar las tasas anuales de reformas energéticas en los próximos 10 años.
El proyecto reúne consejos de edificios ecológicos en España, Croacia, Hungría, Irlanda, Italia, Polonia, Turquía y el Reino Unido, creando un marco que cuantifica los beneficios medioambientales, sociales y económicos asociados a la reforma de los inmuebles. Este marco se ha implementado en al menos 32 ciudades de Europa.
Al mismo tiempo, el Reglamento sobre la Divulgación de Información relativa a la Sostenibilidad en el Sector de los Servicios Financieros (en inglés, SFDR), que entró en vigor en la UE el pasado mes de marzo, obliga a los gestores de activos a ser transparentes sobre la forma en la que integran los factores ASG tanto en el ámbito de las entidades como en el de los productos.
Este reglamento está diseñado para reducir el lavado de imagen ecológico (greenwashing) y ayudar a los inversores a adoptar decisiones fundamentadas en el marco de una estrategia de inversión responsable. Junto con el Pacto Verde, debería propiciar nuevos cambios positivos en el sector inmobiliario.
Aunque está claro que el sector inmobiliario se está moviendo en la dirección correcta, aún queda mucho por hacer hasta desplegar los cinco billones de dólares que se calcula resultarán necesarios para erradicar el carbono del medio urbanizado.
Las empresas y sus inversores necesitarán recibir un apoyo continuado, en particular en lo relativo a la provisión de datos y análisis ESG, para poder conocer cuál es el estado de sus inmuebles y tomar las medidas adecuadas para alinearse con el objetivo de cero emisiones netas de carbono en 2050.