TRIBUNA de Víctor Asensi, subdirector en España y Latam, DPAM. Comentario patrocinado por DPAM.
El sector inmobiliario sigue caracterizándose por su perfil defensivo en el entorno económico actual, destacando por su capacidad de generar caja y trasladar las presiones inflacionistas. Aunque necesitamos un pico de inflación y un giro de la Fed para recuperar la visibilidad y la confianza en los valores futuros para los activos inmobiliarios.
En este contexto, la semana pasada tuvimos la oportunidad de contar con la presencia de Pere Viñolas Serra, presidente de EPRA (European Public Real Estate Association) y CEO de Colonial, y Damien Marichal, gestor de carteras de inmobiliario cotizado de DPAM, en un roadshow institucional, celebrado en Barcelona. Ello nos ha permitido ratificar los impulsores y oportunidades de inversión en el sector inmobiliario cotizado europeo en el entorno actual.
Las principales tendencias del sector inmobiliario en Europa dibujan un escenario en el que los activos logísticos siguen siendo los más demandados debido a las crecientes necesidades del comercio electrónico y a las interrupciones de la cadena de suministro causadas por la COVID-19. Si valoramos otros segmentos, el de oficinas también se ha visto afectado por la pandemia, con el teletrabajo. Sin embargo, los mejores activos, en ubicaciones prime y con buenas credenciales ASG siguen estando bien demandados. El comercio minorista asiste a una auténtica polarización donde los activos de conveniencia y bien ubicados salen ganando y los activos residenciales se enfrentan a una falta de oferta que se traduce en la subida de los precios en la compra de vivienda y en los alquileres. Sin embargo, la reciente subida de los tipos de interés y la asequibilidad de los inquilinos están poniendo en entredicho esta situación.
Las perspectivas ante una caída de precios de los activos
A este respecto, Damien Marichal indicó que “dependerá de cada clase de activo, pero, en promedio, podríamos asistir a una caída del 15-20% del precio de los activos, como ya hemos observado en Reino Unido en los últimos seis meses y donde ya observamos una estabilización, como consecuencia del aumento de las rentabilidades consecutivo a la subida de los tipos de interés. Sin embargo, esto es compensado por la subida de las rentas, ya que los contratos están indexados a la inflación y a largo plazo, algo que el mercado todavía no está poniendo en precio”.
Por su parte, Pere Viñolas, primer español en presidir EPRA, destacó la función patrimonialista y de largo plazo de las REIT europeas y la misión de la institución en la promoción de las mejores prácticas tanto financieras como sostenibles; suministrando la mejor información a los inversores y a las partes interesadas, mediante la participación en el debate público y político, la mejora del entorno operativo y el fortalecimiento del sector.
¿Por qué invertir en inmobiliario cotizado?
Nuestra propuesta de inversión en ladrillo se basa en la estrategia DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable, que ofrece una exposición alternativa y diversificada por tipo de subactivos, geografías y capitalizaciones para descorrelacionar carteras de renta variable y renta fija, ya que tiene inferior correlación, menor volatilidad y drawdown en todos los plazos desde su lanzamiento en 2010. Una solución atractiva para los inversores que buscan rentabilidad, liquidez diaria y un apetito limitado por la volatilidad. El fondo acumula una rentabilidad en los últimos 10 años del 5,69% anualizado, superando al índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return en mas de un 3% anualizado, con inferior volatilidad.
Damien Marichal, gestor desde su lanzamiento, enfatizó que desde DPAM, en el universo de inversión, focalizamos todos los segmentos. “Nos gusta la logística si no tiene un precio demasiado alto. Además, las oficinas en las mejores ubicaciones, las empresas residenciales por sus elevados descuentos (aunque primero tienen que reducir su elevado endeudamiento) y, finalmente, en el sector retail, las tiendas de consumo y los centros comerciales ofrecen una buena relación calidad-precio a los inquilinos”.
DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable
Varios factores hacen único a este fondo. Se centra en compañías con dividendos por encima de la media, las empresas que ofrecen dividendos son a menudo más conservadoras y tienen menos volatilidad en general. Su combinación de análisis top-down y bottom-up, así como la integración de las dimensiones ASG y preferencia por empresas de capitalización mediana, infravaloradas por el mercado, son pilares de esta estrategia.
El universo de inversión está formado por compañías con s equipos directivos sólidos y baja volatilidad, principalmente empresas inmobiliarias europeas, especialmente REIT (Socimis). Invierte un máximo del 25% en renta fija de empresas inmobiliarias y mínimo un 50% de activos netos con un dividendo mayor que el rendimiento medio del índice de referencia y hay un uso limitado de derivados.
Los principales riesgos de esta estrategia son riesgo de capital, riesgo de cambio, riesgo de concentración, riesgo de mercado, riesgo de liquidez, riesgo de crédito y riesgo de derivado. La información completa sobre los riesgos se puede encontrar en el prospecto del subfondo, disponible en nuestra página.
El estado del sector inmobiliario cotizado europeo actualmente
El año pasado asistimos a una significativa corrección y la volatilidad avivó el mercado en 2023. El índice de inmobiliario cotizado europeo FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return retrocedio un 37% y actualmente el sector cotiza con un descuento del 50% sobre el valor neto de los activos, algo que no ocurria desde la crisis del 2008. Entre los miedos que han alimentado dicha corrección, destacamos el riesgo de refinanciación, tipos de interés más altos que conllevan diferenciales de crédito más altos y un coste de la deuda mucho más elevado y los temores de recesión e impacto en los inquilinos.
Valoraciones y valor liquidativo
Por supuesto, el inversor tiene que advertir riesgos, que en este caso desde DPAM consideramos potenciales: la depreciación en los títulos del inmobiliario, las divisas, el riesgo de iliquidez de los títulos del inmobiliario en momento de estrés en el mercado y el riesgo de concentración debido al enfoque en Europa y en el sector inmobiliario.
Por último, uno de los impulsores que hay que tener en cuenta que el sector inmobiliario es la sostenibilidad, ya que este representa alrededor del 20% del PIB mundial y un 40% de las emisiones de CO2. Por lo tanto, no debería sorprendernos que muchos gobiernos se enfoquen y empiecen a regular el sector con el punto de mira puesto en alcanzar los objetivos de reducción de CO2. Para que la Unión Europea alcance su objetivo de reducción de emisiones del 55% para 2030, los edificios tendrían que reducir sus emisiones un 60%. Esto conllevará una dispersión de rentas ente los edificios de mayor calidad sostenibles y los más ineficientes.
En otras palabras, la sostenibilidad se está convirtiendo en algo material desde el punto de vista financiero. Por tanto, el análisis fundamental de ESG está integrado en nuestro proceso de inversión. Como inversor responsable desde 2001, firmante del PRI y miembro del Grupo de Trabajo EPRA sobre SFDR, somos conscientes del impacto que podemos crear con nuestros fondos. Por ello, este año nos hemos puesto en contacto con varias grandes y pequeñas empresas inmobiliarias. En respuesta, la mayoría de estas empresas, especialmente las de mediana y pequeña capitalización, han mejorado significativamente su información no financiera. Otras están desarrollando una matriz de materialidad ESG con nuestra aportación.
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Communicación Marketing. Este texto no constituye un análisis de inversión. Invertir implica riesgos. Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.
