TRIBUNA de Simon Hedger, cogestor del fondo inmobiliario global de acciones de Principal Global Investors. Comentario patrocinado por Principal Global Investors.
Con el Reino Unido (UK) a punto de celebrar un referéndum el próximo 23 de junio sobre si continuar o no con su pertenencia a la Unión Europea (UE), se nos pregunta con frecuencia cuál sera el impacto potencial que el Brexit (salida de Gran Bretaña de la UE) podría tener sobre el sector inmobiliario en Reino Unido.
A nuestro entender, hay dos cuestiones que deben tenerse en cuenta para formarse una opinión sobre el tema. La primera cuestión se refiere a la situación actuale del mercado. Por lo tanto, ¿cuál es la situación del mercado inmobiliario del Reino Unido en este momento? La segunda cuestión es ¿cómo el Brexit podría afectar si el Reino Unido saliera de la UE?
Analizando los fundamentales del mercado inmobiliario listado del Reino Unido se puede comprobar que ha proporcionado rendimientos muy fuertes en los últimos dos o tres años. Por lo que vemos en el horizonte (una economía que sigue recuperándose muy bien y con tasas de interés que se mantiene relativamente bajas), no esperamos ningún cambio en el nivel de la demanda de arrendamiento.
El mercado de oficinas del centro de Londres, que ha sido un beneficiario clave del ciclo inmobiliario actual, sigue siendo muy fuerte, con una tasa de desocupación de solo 2-3%. Esta tasa en el West End de Londres es aún más baja. Dicho esto, hay algunos participantes en el mercado que proyectan que la nueva oferta tendrá un pico en el año 2018. Sin embargo,nuestro conocimiento del régimen de planificación del ReinoUnido indicaría que los desarrolladores que participan en esos proyectos de no van ser capaz de obtener financiación o permiso urbanísticos para que la nueva oferta esté disponible en el 2018 como está previsto. En consecuencia, no vemos la oferta en las ciudades como un problema; el mayor problema es la demanda, y es donde un Brexit podría ser crítico.
En cuanto a los resultados esperados de la consulta de junio es probable que el Reino Unido vaya a votar a permanecer en la UE. En ese caso, los mercados financieros deberían responder con un fuerte apoyo a la libra esterlina (que ha caído significativamente en los últimos tiempos frente a las principales divisas) y a las acciones que actualmente han caído mucho debido al temor a una potencial salida del Reino Unido. Sin embargo, si se elige Brexit, la libra esterlina probablemente caiga aún más, junto con otros índices financieros, ya que los inversores tendrán dificultades para ponerse de acuerdo con la profundidad y la duración de la incidencia que el Brexit tendría en el Reino Unido y las economías europeas. Teniendo en cuenta nuestra opinión, de que el Reino Unido seguirá siendo parte de la UE, hemos aprovechado las oportunidades en valores con descuento
centrados en el mercado de oficinas de Londres, con la expectativa de que subirán con fuerza con el resultado del referéndum.
Si bien es natural que los inversores se preocupen por el impacto potencial de Brexit, la mejor manera de proteger una cartera frente a los caprichos de un mercado individual, país o región es la diversificación. En el caso de activos inmobiliarios listados en las bolsas, la diversificación debe ser global. Los mercados inmobiliarios en todo el mundo están normalmente impulsados por factores locales, en particular la oferta y la demanda. Por lo tanto, las condiciones en los mercados de oficinas en Singapur, Sydney, Londres y Nueva York pueden variar significativamente entre sí en un mismo punto en el tiempo. Esto es así porque cada mercado puede estar en una etapa diferente del ciclo inmobiliaria.
Una cartera orientada globalmente tiene la flexibilidad para buscar oportunidades globales, pasando de un mercado más maduro a un mercado en recuperación, pero también aprovechando infravaloraciones de los precios en el mercado. En un contexto global de inversión, el mercado inmobiliario del Reino Unido, y el impacto potencial del Brexit, es sólo una variable y, posiblemente, ¡una oportunidad! El exceso de ponderación a este tema contribuiráa la generación de alfa si resulta que estamos en lo cierto.
