La dación en pago en el sector hipotecario español, ¿socialmente responsable?

Existe cierto consenso entre analistas y expertos financieros en considerar la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos como el origen de la crisis global y de todas sus posteriores secuelas e interacciones. Julio de 2007 arrancó con Bearn Stearns anunciando la quiebra de dos de sus fondos subprime al otro lado del Atlántico, dándose inicio así a un proceso de crisis financiera que dura hasta nuestros días y del que España se ha convertido en un actor relevante.

Aunque de forma tardía, nuestro país ha visto reflejadas sus rigideces estructurales en una elevada tasa de paro y en el fin de su modelo productivo basado en la construcción. La combinación de estos factores ha derivado en elevadas tasas de morosidad y en una problemática económica y social cada vez más extendida: las ejecuciones hipotecarias. La dación en pago se ha presentado como una posible solución, avanzándose en su implantación tanto desde las instituciones públicas como desde el propio sector financiero. Ejemplos claros fueron la aprobación del Real Decreto-ley 6/2012, acogido sin demasiado entusiasmo por las organizaciones defensoras de este derecho por establecer, según su criterio, requisitos demasiado excluyentes, y la tímida inclusión de la dación en pago en algunos productos hipotecarios por parte del sector financiero (por ejemplo, en julio de 2011, Bankinter lanza una hipoteca con dación en pago).

La razón de base que explica la no implantación de este derecho en el mercado hipotecario español debe buscarse en la situación actual de su sector financiero, que ha venido recibiendo los últimos años importantes presiones para reducir el peso del ladrillo de sus balances. Generalizar la dación en pago en un contexto de caída de precios de la vivienda obligaría al sector bancario a comprar activos a un precio similar a la deuda viva de sus hipotecas (en muchos casos superior al valor de tasación), provocando así pérdidas en sus cuentas de resultados. La solución pasaría, por tanto, por la aplicación de un coste o tasa que compensara esas pérdidas de valor. En este sentido, la Universidad de Zaragoza, con el apoyo del Departamento de Valoración de Productos Complejos de la CNMV, publicó a final de 2012 un estudio donde se cuantificaba monetariamente y, para el caso español, el coste de la inclusión de este derecho en nuestro sistema hipotecario (www.revistaanalisisfinanciero.es, N.117). Las conclusiones mostraron cómo su introducción forzaría a las entidades financieras a la aplicación de un mayor coste sobre el prestatario que, además, sería en proporción mayor cuanto más elevadas fueran sus necesidades de financiación. De este modo, aquellas familias con menores recursos serían las que soportasen mayores subidas en sus cuotas hipotecarias, generando un incremento en sus ratios de endeudamiento y aumentando, por tanto, sus probabilidades de exclusión en este mercado.

Si bien la dación en pago es por naturaleza, y en épocas de crisis como la actual, socialmente deseable, esta podría presentar en sí misma implicaciones sociales no deseables que deberían ser cuidadosamente estudiadas. Sería, por tanto, prudente en este debate, un diálogo abierto que busque un consenso final entre organismos públicos, instituciones financieras y asociaciones de defensa de este derecho, que nos lleve hacia la consecución de un marco legal justo y equitativo pero, ante todo, no excluyente.