TRIBUNA de Simon Hedger, cogestor del fondo inmobiliario global de acciones de Principal Global Investors. Comentario patrocinado por Principal Global Investors.
Cuando llega el momento de invertir en compañías inmobiliarias cotizadas (REIT) se puede elegir entre la gestión activa o la gestión pasiva. El documento de Principal Global Investors titulado Capitalizing on an eficiente market (pincha aquí para descargarlo) trata de explicar como los resultados demuestran que la mejor decisión es la gestión activa.
El debate entre los inversores que apoyan la gestión activa y aquellos que defienden la gestión pasiva ha estado más animado desde la gran crisis financiera. De hecho, en muchas áreas de la renta variable la inversión pasiva tiene un mayor peso en el mercado, y las estrategias que invierten en REIT no son inmunes a esta tendencia. En los últimos siete años, gestores activos de REIT han visto como su proporción del mercado se ha reducido del 49% al 33%(1).
Desde Principal Global Investors creen que invertir en REIT encaja perfectamente con la gestión activa. Especialistas de sectores, como los gestores dedicados a los REIT, generalmente tienen el conocimiento necesario y un enfoque de inversión que aprovecha las ineficiencias del mercado. En ese sentido, creen que un equipo estable y experimentado, con muchos recursos y un enfoque diversificado es una combinación de éxito para generar alfa de forma consistente.
¿Por qué elegir gestores activos para tu inversión en REIT?
Un estudio muestra que más de la mitad de los gestores activos de REIT tanto americanos como globales han batido, neto de comisiones, a los índices de referencia en los últimos tres y 10 años.
Gráfico 1: ¿Dónde importa más la gestión activa?(2)
El siguiente gráfico muestra como se puede mejorar sustancialmente el alfa al seleccionar el gestor correcto. En este análisis, los fondos del cuartil más alto ofrecen resultados que están significativamente por encima del índice de referencia y también de la media de los gestores. Por lo tanto, se demuestra que ciertos gestores poseen las habilidades y capacidades necesarias para aprovechar las oportunidades de valoración en el mercado de REIT.
Gráfico 2: Alfa de un gestor activo de REIT(3)
Las ineficiencias del mercado crean oportunidades
El mercado de los REIT es relativamente nuevo (comenzó a mediados de los 90) y sus características no son del todo bien entendidas por todos los participantes del mercado. En Principal creen que existen varias ineficiencias en el mercado que pueden ser explotadas por los gestores activos:
- Sobrevaloración del dividendo: los inversores pagan de más por el dividendo porque no analizan su durabilidad.
- Distorsión contable: la depreciación es un factor único de los activos inmobiliarios que puede distorsionar ciertos ratios y métricas financieras.
- Subestimar las necesidades de capital (CAPEX): no se valora correctamente el potencial del retorno total del activo.
- Falta de seguimiento por los analistas y los brokers: existen barreras de información porque no hay un gran seguimiento.
La ventaja de Principal Global Investors
El fondo Principal Global Property Securities ha batido a su índice de referencia (FTSE EPRA/NAREIT Developed NTR) todos los años desde noviembre del 2008, con excepción del año 2016, y ha generado un alfa del 2,6% y del 1% a tres y cinco años respectivamente, con un tracking error inferior al 2%.
La estrategia del fondo PGI Global Property Securities es global total return con un patrimonio de 9.500 millones de dólares. Cuenta con uno de los equipos más estables y extensos (18 profesionales) de la industria, con presencia en todas las regiones, y con una de las mayores experiencias probadas (20 años de media) en diferentes ciclos de mercado. Su filosofía de inversión está basada en el análisis fundamental con enfoque bottom-up.
En España este fondo está distribuido por Selinca AV.
Fuentes:
(1) Green Street Advisors, LLC, Heard on the Beach, “Going with the Flow,” October 22, 2018.
(2) eVestment a cierre de Junio 2019.
(3) eVestment a cierre de Junio 2019.
