TRIBUNA de Olivier Hertoghe, gestor de inmobiliario cotizado de Degroof Petercam AM. Comentario patrocinado por Degroof Petercam AM.
En el actual escenario de temor y desconfianza que rodea a las bolsas europeas, hay un sector que está mostrando resiliencia, tanto a la guerra comercial, como a otros riesgos políticos, como el Brexit. Este es el sector inmobiliario cotizado europeo, que, además, ofrece varias ventajas para los inversores a corto y largo plazo.
La descorrelación con otros mercados y los bajos tipos de interés, los cuantiosos dividendos o el descuento que presentan frente a otros activos son solo algunas de las ventajas que ofrece invertir en inmobiliarias europeas cotizadas. No obstante, siempre hay que ser selectivos y, en este sentido, observamos buenas oportunidades de inversión en las REIT especializados en logística, ya que la alta demanda de edificios logísticos modernos es otra tendencia fuerte y positiva. Observamos potencial de crecimiento y aumento de la rentabilidad, especialmente en empresas de pequeña y mediana capitalización que no han puesto en valor esta apuesta.
A nivel retail, continuamos primando los players de calidad frente a los baratos. Las inmobiliarias bien gestionadas, con balances saneados, tienen acceso a los mercados de renta variable y deuda a un coste muy inferior. El descuento del último valor neto de los activos (NAV) reportado es del 25%. Nos sentimos cómodos con una postura neutral frente a los benchmarks. En el caso de los REIT especializados en residencial destacamos el caso de Alemania. De hecho, creemos que el residencial germano es una de las oportunidades de inversión estructurales de los próximos cinco años.
Si bien el área de oficinas aún presenta potencial, creemos que ha perdido algo de atractivo en zonas como Londres, de donde algunas empresas podrían salir por el Brexit. El Brexit sigue restando visibilidad al mercado inmobiliario británico, especialmente en este segmento, que pueden sufrir por la marcha de empresas de Londres. Sin embargo, los activos ligados a la logística y otros negocios nicho, como centros médicos, han aguantado.
Por países, estamos positivos España, Holanda, Alemania y Suecia por razones macro, mientras que sobreponderamos Francia en la cartera por nuestra aproximación bottom up.
En el fondo DPAM Invest Real Estate Europe Dividend incorporamos estas ideas de inversión para obtener rendimientos superiores al dividendo bruto subyacente con una volatilidad inferior a la del mercado. Para ello, invertimos en acciones de empresas inmobiliarias en las que tenemos una alta convicción, con tasas de retorno elevadas y baja beta frente al benchmark. Siempre diversificamos nuestra cartera, invirtiendo en compañías presentes en distintas áreas del sector, países e incluso ciudades. Además, una parte de la cartera está invertida en bonos convertibles de inmobiliarias más pequeñas que ofrecen cupones atractivos.
Descuento sobre el NAV y crecimiento del NAV
Fuente: Company data, Datastream, Morgan Stanley Research 30/09/18
