TRIBUNA de Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general Capital Markets de CBRE España
En 2013 hemos vivido la entrada en vigor de una nueva regulación para las llamadas SOCIMI, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Estos vehículos de inversión ya fueron aprobados por el Gobierno español en 2009, a semejanza de los llamados REIT (Real Estate Investment Trust) creados en los 60 en Estados Unidos con el principal objetivo de incentivar las inversiones en inmuebles destinados al alquiler. Ahora, tras la última reforma, las SOCIMI tributan al 0% y solamente tributarán al 19% por el reparto de dividendos. Además, se ha reducido de 15 millones euros a 5 millones el capital necesario para su creación y se abre la posibilidad a que coticen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
En CBRE, nuestra condición de compañía global nos ha permitido estar en contacto desde hace tiempo con los llamados REIT, además de conocer su evolución en los diferentes mercados. Para hacernos una idea, si echamos un vistazo a la composición por capitalización de los REIT a nivel internacional, podemos apreciar que ha variado mucho desde 2000. Si a principios del siglo Europa representaba el 20% de un mercado total de US$ 410 mil millones, en 2012 el peso de Europa se reducía al 11% de un mercado de US$ 1.263 millones a favor de los llamados mercados emergentes.
Consolidadas y reconocidas, los REIT suponen instrumentos de valor para aquellos que invierten en inmobiliario. Y es que, por ejemplo, la media de las rentabilidades de las acciones cotizadas inmobiliarias a nivel global es del 11,9%, situándose Europa en el extremo inferior, con rendimientos del 9% y en el superior Japón con unos del 30,6%. Sin embargo, el rendimiento del dividendo del REIT en el caso de Europa es muy superior al del Bono a 10 años, siendo el del primero de en torno al 5% y el del segundo menor al 2%.
¿Cuáles son las principales ventajas para los inversores? Pues en primer lugar, las SOCIMI les permiten acceder a inmuebles a los que difícilmente podrían acceder por sí solos, como aquellos en ubicaciones prime y con buenas rentas. Otro motivo de peso es la liquidez: los REIT –y se estima que ocurrirá lo mismo con las SOCIMI– tienen una alta proporción de acciones libres (free float) y un elevado volumen de contratación que permiten comprar y vender de forma rápida a precio de mercado, algo que se perfila como una clara ventaja frente a los fondos. Asimismo, las SOCIMI permiten diversificar, obteniendo rentabilidades de distintos tipos de activo inmobiliario y de diferentes inquilinos. En cuanto a rentabilidades, aún es pronto, pero tomando como referencia las rentabilidades de las REIT, de entre el 8% y el 12%, es de esperar que los inversores internacionales exijan rentabilidades dentro de este rango. En cualquier caso, lo cierto es que el rendimiento por dividendo de los REIT es de media tres veces mayor al del S&P 500, siendo además altamente estables.
Por si esto fuera poco, existe una ventaja fundamental, y es que el hecho de salir a Bolsa exige transparencia y buen gobierno corporativo. Si bien los requerimientos del MAB en cuanto a información son más flexibles, todas las empresas han seguido las normas de buen gobierno corporativo al mismo nivel que en el mercado continuo. Esto beneficia además al sector: el buen gobierno de las SOCIMI contribuirá a sanar la reputación del sector inmobiliario.
Con todo esto, las SOCIMI aspiran a dar acceso a inversores minoristas que no sabían dónde invertir su dinero y eliminar barreras de entrada para inversores internacionales, convirtiéndose en una oportunidad atractiva para el patrimonio inmobiliario de las grandes corporaciones mediante operaciones de sale and leaseback. Del mismo modo, estos instrumentos se perfilan como opciones de enorme valor para los patrimonios familiares. En cuanto a perspectivas de futuro, es previsible que la Sareb impulse la creación de las primeras SOCIMI enfocadas en residencial y, si hacemos caso a la tendencia vivida en otros países donde las REIT llevan desarrollándose durante más tiempo, con el tiempo se diversificará el producto, pasando de oficinas y retail en un principio, a casi todo tipo de inmueble.