Virginie Wallut, de La Française Real Estate Managers, explica la situación actual del mercado inmobiliario europeo y analiza los activos de los que se espera mayor rentabilidad. Comentario patrocinado por La Française AM.
TRIBUNA de Virginie Wallut, directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible, La Française Real Estate Managers. Comentario patrocinado por La Française Real Estate Managers.
Durante el primer semestre de 2021, empezamos a vislumbrar los primeros signos de reactivación del mercado europeo de oficinas. En el segundo trimestre, la economía de la eurozona repuntó a medida que se levantaban progresivamente las medidas sanitarias de contención. Lógicamente, los mercados de inversión y alquiler se recuperaron, y la actividad reciente puede ser indicativa del inicio de un nuevo ciclo con el telón de fondo de las nuevas normativas relacionadas con el ASG (medio ambiente, sociedad y gobernanza) y el cambio de comportamiento de los inversores y usuarios.
Prometedor volumen de cifras de inversión
Las cifras son prometedoras. Tras cuatro trimestres de descenso ininterrumpido (2020), el volumen de inversiones inmobiliarias en el sector oficinas siguió aumentando durante los dos primeros trimestres de 2021, debido en gran parte a las condiciones de financiación acomodaticias y a las perspectivas de valoración favorables. En general, y con el Reino Unido a la cabeza, todos los países europeos, salvo Francia, registraron un aumento del volumen de inversiones. Se espera un repunte en Francia en el tercer trimestre de 2021. Naturalmente, la demanda se centró en activos de primera calidad, especialmente relacionados con el ASG. Sin embargo, los inversores siguieron evitando los activos antiguos debido a los gastos de capital necesarios para su renovación.
Discrepancia: yields de los activos primarios y secundarios
Los activos de oficinas prime en Europa, especialmente resistentes, siguieron ofreciendo yields atractivas, sobre todo en un entorno de bajos tipos de interés a largo plazo. Sin embargo, los inversores exigen ahora una prima de riesgo, sujeta a las condiciones del mercado local, en los activos secundarios.
Yields de activos prime y secundarios en Europa
El riesgo percibido en los activos ubicados en zonas céntricas seguía siendo reducido en los mercados con bajas tasas de desocupación o en los activos con perspectivas de valor añadido prometedoras a la luz del nuevo comportamiento de los usuarios. Sin embargo, el contexto era muy diferente para los activos situados en la periferia.
Durante el primer semestre del año, en la mayoría de los mercados europeos las yields de los activos prime registraron un ligero descenso. En cambio, en algunos mercados, como Madrid y Ámsterdam, con elevadas tasas de desocupación (exceso de oferta), las yields aumentaron. Los activos prime situados en París y en las principales ciudades alemanas ofrecieron yields inferiores al 3%.
Repunte de la demanda
El segundo trimestre se caracterizó por un repunte generalizado de la contratación en los mercados inmobiliarios europeos. Algunos proyectos, que liberaban espacio, fueron incluso cancelados. La contratación total durante los doce meses que terminaron en el segundo trimestre de 2021 fue ligeramente superior a la de finales de 2020. Sin embargo, el repunte no fue homogéneo en todos los mercados. De media, la tasa de desocupación de los activos inmobiliarios de oficinas europeos aumentó en 140 puntos básicos durante el periodo de doce meses que finalizó en el segundo trimestre de 2021. No es de extrañar que los activos de segunda mano obsoletos constituyeran el grueso de la oferta.
Por el contrario, la desocupación se mantuvo baja para los activos ubicados en zonas céntricas, que satisfacen los nuevos hábitos de trabajo de los usuarios. Por ejemplo, el nivel de oferta a finales del segundo trimestre ascendía a solo cinco meses de ocupación (basado en la ocupación media de los últimos cinco años) en los distritos empresariales centrales de Berlín y Múnich y a nueve meses en el distrito empresarial central de París. La oferta siguió siendo escasa en las principales ciudades alemanas y en Luxemburgo; las tasas de desocupación se situaron por debajo del 4%.
Factores que apoyan los precios de alquiler de los activos prime
La fuerte demanda de activos de oficinas prime en el segundo trimestre de 2021 debería seguir apoyando los precios de los alquileres prime. Por el contrario, los activos situados en los suburbios de grandes ciudades como Madrid o Milán o en submercados con una oferta excesiva podrían sufrir una corrección de los precios. En toda Europa, los importantes incentivos a los arrendamientos han seguido ampliando la brecha entre los valores de los alquileres principales y los económicos. A largo plazo, el aumento de los costes de construcción y las medidas de refuerzo de la rentabilidad ASG podrían presionar al alza los alquileres.
Fuentes:
CBRE, BNP Paribas Real Estate, La Française REM Research.
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