Las Socimi, o sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, son entidades dedicadas a la adquisición, rehabilitación y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento durante al menos tres años, a las que también se les permite la tenencia de participaciones en otras entidades de inversión inmobiliaria (como otras Socimi, FII, SII, fondos inmobiliarios extranjeros, etc.), y que se hallan sometidas a la obligación de distribuir en forma de dividendo la mayoría de sus rentas.
El régimen jurídico de las Socimi, recogido en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, ha sido recientemente reformado por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Con esta reforma se ha tratado de flexibilizar dicho régimen, a fin de colocar a las Socimi al mismo nivel competitivo que el resto de los vehículos internacionales que se usan habitualmente para estructurar fondos de inversión inmobiliarios.
En líneas generales, el nuevo régimen ha reducido el capital social mínimo exigible a las Socimi a cinco millones de euros y ha flexibilizado las exigencias de cotización, permitiéndolas acceder al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con un período transitorio de dos años para llegar al “parqué”.
Pero las auténticas novedades de la reforma son de carácter fiscal. En este sentido, el régimen fiscal de las Socimi se ha cambiado radicalmente, trasladándose de un régimen en el que la entidad se hallaba sometida a tributación, y no así sus socios, a un sistema más asimilado al de los vehículos de inversión colectiva habituales en nuestro entorno internacional, basados en la no tributación del vehículo a cambio de la tributación de sus partícipes.
Así, en el impuesto sobre sociedades, las Socimi tributarán al tipo de gravamen del 0% (frente al 19% anterior) por las rentas obtenidas en el desarrollo de su actividad típica. Como excepción a lo anterior, la entidad estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre los dividendos que distribuya a sus socios mayoritarios cuya tributación sea inferior al 10%. Por lo que se refiere a los socios de la Socimi, habrán de integrar en la base imponible de su impuesto personal sobre la renta el importe íntegro de los dividendos que perciban, sin que resulte aplicable ninguna deducción para evitar la doble imposición.
Este nuevo régimen fiscal no sólo facilitará la inversión internacional en el mercado inmobiliario español, sino que, además, reducirá sensiblemente la carga tributaria de las personas físicas que invierten en el mercado inmobiliario, dinamizando así la demanda del sector. Además, esta nueva fiscalidad de las Socimi puede permitir a las entidades que hayan realizado inversiones inmobiliarias fuertemente apalancadas reducir el impacto de la limitación a la deducibilidad de intereses impuesta recientemente en el impuesto sobre sociedades.
En el otro plato de la balanza, habrá que ver hasta qué punto la exigencia de una tributación del 19% por los dividendos repartidos a determinados socios no termina constituyendo un grave inconveniente para el éxito de la Socimi como vehículo de inversión. Es de lamentar que la obsesión de la administración tributaria por legislar para defraudadores, y no para contribuyentes, le conduzca a introducir en sus normas este tipo de medidas antielusivas totalmente desenfocadas, que pueden terminar dando al traste con las excelentes intenciones que subyacen tras estas iniciativas legislativas.
En conclusión, el nuevo marco legal de las Socimi las hace accesibles a un amplio rango de inversores, tanto nacionales como extranjeros, en relación con casi cualquier producto inmobiliario urbano. Como siempre, no obstante, recomendamos un análisis previo de la conveniencia comercial y financiera de utilizar este vehículo. Cuestiones como los costes de la estructura y los efectos de la fiscalidad, el apalancamiento y la amortización sobre la caja y las obligaciones de distribución de resultados serán cuestiones clave a la hora de tomar una decisión a este respecto.
