TRIBUNA de Laura Donzella, directora de Distribución a Clientes Institucionales y Mayoristas en Iberia, Latinoamérica y Asia, Nordea Asset Management. Comentario patrocinado por Nordea Asset Management.
Durante la última década, la trayectoria de la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), se ha mantenido relativamente estable alrededor del objetivo de política monetaria del 2%. 2015 y 2020 fueron las excepciones a esto dada la disminución de los precios de la energía y de las importaciones, y la amplia amortiguación económica que se sintió como resultado de la pandemia de COVID-19.
El mecanismo de rentas frente a la inflación
Sin embargo, recientemente hemos visto el repunte del IPC a causa de la reapertura económica que se ha visto impulsada por unas condiciones de política monetaria laxas en todo el mundo. Este pico parece indicar que el nivel actual de inflación se mantendrá alto durante un período prolongado de tiempo, lo que, a su vez, se ve corroborado por el comportamiento reciente del IPC subyacente, más específicamente, el IPC excluido los alimentos y la energía, dos de los sectores que más repuntaron durante 2021.
Estos aumentos significativos de la inflación podrían ser motivo de preocupación tanto para los individuos como para los inversores. Los inversores buscan cada vez más las mejores formas de protegerse contra las presiones inflacionarias sin comprometer los resultados. Aquí es donde entran en juego las REIT(1).
Uno de los beneficios de inversión de las REIT es que pueden servir como protección contra el aumento de la inflación a través de una característica que llamamos el mecanismo de rentas frente a la inflación. Más específicamente, a medida que aumenta la inflación, los shocks de demanda que genera tienen efectos perjudiciales en la economía, a medida que los bancos centrales aumentan las tasas de política para contrarrestar las presiones inflacionarias, lo que conduce a un aumento del coste del capital de las empresas.
Las sociedades de inversión inmobiliaria, sin embargo, tienen características incorporadas (por ejemplo, propiedades de alta calidad, mejor asignación de capital) que les permiten cobrar rentas más altas, compensando así cualquier aumento en el coste del capital. Debido a esta característica, las REIT pueden ser consideradas como una solución de cobertura frente a la inflación que se espera que funcione bien dentro del entorno actual.
Resultados superiores en períodos de inflación moderada/alta
Las presiones inflacionarias que estamos experimentando son el resultado de la recuperación de las economías a un ritmo sostenido. Esto se asocia típicamente con mayores tasas de ocupación y valor de reemplazo de los activos inmobiliarios subyacentes de los inversores, a medida que aumentan los valores de la tierra y los costes de insumos como el acero, el hormigón y la madera. Debido a sus características de protección contra la inflación, las REIT tienden a tener un buen desempeño dentro de este entorno, lo que históricamente ha dado lugar a que superen al mercado de renta variable mundial durante períodos de inflación moderada/alta.
Gráfico 1. REIT vs. S&P 500 Retorno en diferentes entornos inflacionarios
Todavía todo está en el aire y por decidir en base al camino que tome la inflación global y podríamos enfrentarnos a un camino bacheado ante las subidas de tipos, sin embargo, por las diversas razones expuestas, seguimos siendo positivos sobre las perspectivas de las REIT. Creemos que las características de protección frente a la inflación, junto con las atractivas valoraciones que ofrecen las REIT en comparación con las acciones cotizadas en bolsa, los activos inmuebles privados y los mercados mundiales de renta fija, hacen de ésta una de las clases de activos más convincentes del mercado actual.
Inversión activa para tener éxito
Para cosechar plenamente los beneficios que ofrece la clase de activos, los inversores necesitan gestores activos que puedan generar alfa a largo plazo. Esta es la razón por la que Nordea Asset Management (NAM) estableció una asociación con Duff & Phelps Investment Management Co. (D&P) como subgerente de la estrategia de Nordea Global Real Estate. D&P puede aprovechar una larga experiencia adquirida en la gestión de las sociedades de inversión inmobiliaria a medida que se explota en los doce sectores inmobiliarios diferentes que implica el sector inmobiliario.
Más específicamente, de acuerdo con la dirección (y magnitud) de las tasas de interés y la sensibilidad económica, D&P puede utilizar la flexibilidad que ofrecen esos doce sectores inmobiliarios ajustando las duraciones de arrendamiento de las sociedades de inversión inmobiliaria de la misma manera que harían los gestores de renta fija calibrando la duración efectiva de sus carteras.
Más allá de la inflación, la ESG sigue siendo una consideración clave para los inversores en las REIT, especialmente en vista de las megatendencias estructurales (por ejemplo, el crecimiento de los datos) en los que participa la clase de activos. De acuerdo con el enfoque de NAM en el ESG, D&P integra el análisis de ESG en su proceso fundamental ascendente, que se espera beneficie a los propietarios de las REIT, permitiéndoles cumplir con los futuros requisitos de ESG de inquilinos, empleados, partes interesadas y accionistas.
Fuente:
1 Nordea Investment Funds S.A. y D&P.Investment Management
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