TRIBUNA de Kevin Koh, responsable de Asset Allocation en Finizens.
Está siendo el mercado con mejores rentabilidades en lo que va de año. Esto está llamando la atención y generando un debate acerca de si su inclusión en carteras es o no conveniente. En este artículo analizaremos cuál es su peso en la economía y en los índices bursátiles, ofreciendo un resumen de los principales atributos de REITs.
Las estimaciones acerca del tamaño del sector Real Estate sugieren que más de un tercio de la riqueza a nivel global se encuentra en propiedad inmobiliaria física. Uno de los estudios más utilizados y llevado a cabo por Savills estima que la propiedad residencial suponía 220 trillones de dólares en el 2017, equivalente a más de 2,8 veces el PIB global.
Por otra parte, la propiedad comercial física, que permite a todas las empresas realizar su actividad económica, es el segmento que nos atañe debido a su fácil y eficiente acceso vía REITs, permitiéndole al inversor acceder a una amplia diversificación sectorial y geográfica, así como una gran liquidez en la inversión.
Gran magnitud económica
Las dimensiones de la propiedad comercial también son sorprendentes. EPRA (European Public Real Estate Association) calcula que el sector alcanza los 8,2 trillones de dólares en Europa y 10,1 trillones de dólares en Norte América.
Para contextualizar las desorbitadas cifras del sector de propiedad comercial, es útil compararlas frente al PIB de cada región. Para las economías desarrolladas, la propiedad inmobiliaria comercial representa entre un 45% y 50% de su PIB, siendo esta cifra algo menor (30%) en el caso de los países emergentes. En agregado, el sector de propiedad comercial alcanza los 31 trillones de dólares a nivel global, equivalente a más del 40% del PIB mundial.
El tamaño no está reflejado en los índices
Prosiguiendo nuestro análisis, comparamos el tamaño del sector de propiedad inmobiliaria comercial con el tamaño bursátil de cada región geográfica. Para ello, utilizamos como referencia los índices MSCI, que incluyen las empresas más grandes de cada región y alrededor del 85% del mercado de capitalización líquido (“free float” en inglés).
Para las economías desarrolladas, la propiedad inmobiliaria comercial representa entre el 28% y 84% de su respectivo mercado bursátil, llegando incluso a superarlo (110%) en el caso de los países emergentes.
Al profundizar en la exposición a la propiedad comercial utilizando como referencia el peso que el sector Real Estate (mayoritariamente compuesto por REITs o estructuras equivalentes) tiene en cada uno de los principales índices bursátiles de renta variable, observamos que dicha exposición es muy baja (entre 1,5% y 4,2%) y además ínfima en comparación con su relevancia económica en relación tanto con el PIB como con el tamaño bursátil.
Aunque comparar el tamaño del mercado de propiedad comercial relativo a el PIB y al mercado de capitalización bursátil tiene limitaciones para evaluar tanto su valor en términos económicos como el peso óptimo que debería de tener en cartera, sí quees un indicador muy útil para comprobar la mínima representatividad del sector inmobiliario comercial en los principales índices de renta variable.
Un peso equiparado
Algunos analistas y gestores argumentan que REITs se encuentran debidamente representados dentro de los índices bursátiles de renta variable y que, por tanto, su tamaño de capitalización determina el peso adecuado en cartera.
No obstante, este criterio en el tratamiento del activo REITs pone de manifiesto una inconsistencia en la metodología de construcción de carteras, específicamente a la hora de determinar el peso a asignar a cada mercado de renta variable. ¿Si la capitalización bursátil asigna a todo mercado su representatividad óptima, por qué exponerse a distintos mercados de renta variable por separado, asignar pesos distintos a su peso relativo y no incluir un único activo que represente al mercado bursátil global en su conjunto?
Para profundizar en las características del activo REITs, cabe considerar que REITs están obligados por ley a distribuir anualmente al menos el 90% de sus beneficios a sus inversores en forma de dividendos. Este hecho pone un límite al tamaño bursátil que una empresa de REIT pudiera alcanzar, frente a otras empresas que tienen la opción de reinvertir todos sus beneficios para elevar su crecimiento, aumentando así su tamaño bursátil y acaparando estas empresas un mayor peso relativo frente a REITs en el índice.
Este límite de capitalización podría entenderse como un freno al tamaño bursátil de REITs y por lo tanto concluir que producen menores rentabilidades. Nada más lejos de la realidad, ya que los altos dividendos distribuidos a los inversores a lo largo del tiempo no se encuentran reflejados en la capitalización bursátil, pero sí determinan, en gran parte, la rentabilidad final de este activo en manos del inversor.
Exposición
En Finizens consideramos que el tamaño de un mercado en términos de capitalización es un factor muy importante, sin embargo, existen multitud de otros criterios objetivos y medibles que deben de actuar de inputs en el proceso de construcción de carteras.
Por tanto, teniendo en cuenta tanto la enorme magnitud del sector de la propiedad inmobiliaria comercial en el conjunto económico como los propios límites de capitalización individual inherentes al vehículo REITs, su incorporación en carteras no es sobreponderar su relevancia, sino todo lo contrario, es alinear su peso a la magnitud económica que poseen.
Analizando todos los activos individuales que componen el fondo de REITs que incluimos en nuestras carteras de fondos indexados (Amundi FTSE EPRA Nareit Developed), se observa cómo más del 80% de los subyacentes (297 empresas REITs) no están presentes en los principales índices de renta variable.
Por lo tanto, al incorporar este activo de REITs ya no tan solo logramos otorgar la presencia adecuada dentro de la cartera al activo de propiedad comercial, sino además conseguimos ampliar la diversificación mediante la inclusión de nuevos REITs que operan en sectores diversos, los cuales serían inaccesibles por el lado de los índices de renta variable.
Rentabilidad
Observando las rentabilidades medias producidas por los principales mercados en el largo plazo, REITs ocupa la segunda posición por detrás del mercado de emergentes.
Para evitar cualquier sesgo relacionado con el comienzo específico de la inversión, hemos optado por la utilización de rentabilidades medias en el periodo (esto es la media aritmética de los últimos 21 años de rentabilidades anuales). Sin embargo, incluso analizando los datos desde la perspectiva de las rentabilidades acumuladas de inicio a fin de los últimos 20 años, REITs produce rentabilidades a la par con el S&P 500.
En definitiva, la incorporación de REITs en cartera ofrece una exposición eficiente a la propiedad comercial acorde a su importancia económica real y aporta valor añadido a los inversores de Finizens gracias a sus características intrínsecas de activo real, ofreciendo una cobertura adicional contra el riesgo de inflación y añadiendo fuentes de diversificación de riesgos a nuestras carteras.
