PIMCO advierte: podríamos asistir a caídas de precios en el mercado inmobiliario comercial no vistas desde la crisis financiera

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Foto: dieter-de-vroomen (Unsplash)

Los cimientos del mercado inmobiliario comercial mundial están cambiando. A partir de 2020, una confluencia de factores -un cambio drástico en el uso de los edificios, el aumento más acelerado de los tipos de interés en más de 40 años, las quiebras bancarias en Estados Unidos y Europa, y ahora una recesión inminente, la cual podría provocar caídas de precios no vistas desde la crisis financiera mundial desde hace 15 años.

Esta perspectiva surgió del primer Foro Global de Inversión Inmobiliaria de PIMCO, celebrado el mes pasado en Newport Beach (California), donde cientos de profesionales de inversión de distintos lugares de mundo acudieron para debatir las perspectivas mundiales del sector inmobiliario comercial tanto en horizontes cíclicos, como seculares.

Tal y como advierten Francois Trausch, CEO y director de Inversiones en PIMCO Prime Real Estate, y John Murray, gestor y director del equipo de inmuebles residenciales en la entidad, “esta convulsión desafiará las reglas de juego y exigirá un nuevo enfoque a la suscripción inmobiliaria. En el horizonte cíclico, es probable que la dinámica del sector inmobiliario comercial empeore antes de mejorar”.

Para los inversores, esto puede parecer desalentador. Pero -en su opinión- también podría ser uno de los mejores periodos en décadas para invertir capital.

Segmentos con potencial

A corto plazo, ven un potencial sin precedentes en la deuda inmobiliaria. “Esto incluye nuevas oportunidades en deuda senior a medida que los prestamistas se retiren, así como deuda pública y privada en distress. Prevemos un tsunami de vencimiento de préstamos inmobiliarios a lo largo de 2025 - incluyendo al menos 1,5 billones de dólares en Estados Unidos, alrededor de 650.000 millones de euros en Europa y 177.000 millones de dólares en la región de Asia-PacíficoFootnote1. Además de la gran cantidad de oportunidades que ofrece la deuda, hay que posicionar las carteras para realizar algunas inversiones en equity en sectores con fuertes vientos de cola seculares, como el residencial, la logística y los centros de datos”, subrayan.

A su entender, este panorama exige un enfoque diferenciado, una visión a largo plazo sobre la economía mundial y una comprensión detallada de la dinámica de los mercados locales. Pero también son conscientes de los riesgos a la baja para la economía mundial. “En general, vemos mejores perspectivas en deuda senior y somos más cautos en equity”.

La transformación del mercado

Sin embargo, no hay duda de que la pandemia ha transformado el alquiler de viviendas, oficinas, comercios y otros sectores, y de que las tendencias del mercado se desarrollarán de forma diferente en los distintos países y regiones. “Por ejemplo, los edificios de oficinas de los distritos comerciales en ciudades como San Francisco, se ven desafiados por las tendencias del trabajo en remoto. Sin embargo, el entusiasmo por el trabajo desde casa ha sido menos pronunciado en mercados como Londres, Singapur y otras capitales asiáticas. Asimismo, existe una discrepancia en Estados Unidos entre los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), que perdieron cerca de una cuarta parte de su valor en 2022, y los precios en los mercados privados”.

Trausch y Murray coinciden en que estas corrientes cruzadas crearán volatilidad y oportunidades de inversión en valor relativo en los cuatro cuadrantes de deuda cotizada y privada, y de equity cotizado y privado. “La paciencia también será importante, ya que la oferta y la demanda determinarán en última instancia el valor a largo plazo de los inmuebles. Las restricciones de uso del suelo y los elevados costes de construcción reducirán la oferta, más que en cualquier otro ciclo anterior, apuntalando los valores inmobiliarios a largo plazo”, concluyen.