En el actual entorno de mercado, el real estate se ha convertido en una clase de activo a la que muchos inversores están volviendo la vista. La razón es clara: hay que diversificar la cartera. Nueve preguntas y nueve respuestas.
Diversificar la cartera ha pasado de ser una opción a una obligación. Y, en el actual entorno de mercado, el real estate se ha convertido en una clase de activo a la que muchos inversores están volviendo la vista. Wilson Magee, gestor del Franklin Global Real Estate Fund, ha estado de visita en España, donde ha realizado una presentación en la que ha expuesto al detalle todos aquellos aspectos importantes que los inversores deben tener en cuenta y sobre los que preguntan a la hora de analizar esta clase de activo. La primera cuestión es siempre la que hace referencia al binomio de rentabilidad/riesgo que ofrece el real estate global en comparación a acciones, bonos u otros activos. Según el estudio presentado por el gestor de Franklin Templeton, las compañías globales vinculadas al real estate han ofrecido entre el 1 de enero de 2006 y el 31 de diciembre de 2015 una rentabilidad anualizada similar a la de la renta variable global, aunque asumiendo una volatilidad superior, del orden del 22%.
A la hora de hablar de la volatilidad, uno de los aspectos importantes a tener en cuenta es que cada mercado es distinto. En términos generales, la volatilidad anualizada del sector durante los últimos cinco años ha sido del 15%. En algunos mercados, como el de Hong Kong o el japonés, la desviación estándar anualizada en este periodo ha superado el 20%, mientras que en otros, como el estadounidense o el canadiense ha sido muy inferior, concretamente del 16% y del 14%, respectivamente. En cualquier caso, la tendencia global durante los últimos años ha sido a la reducción.
La tercera cuestión importante hace referencia a la correlación del real estate con los activos tradicionales. Tomando como muestra el periodo comprendido entre enero de 2006 y diciembre de 2015 se observa que la correlación es especialmente baja con los bonos. “El inversor tiende a pensar que el real estate está muy correlacionado con los bonos. No es cierto”, asegura el gestor. Durante el periodo analizado, la correlación del real estate global con la renta fija global es de 0,48 y con la renta fija americana del 0,27. Con la renta variable la correlación es mayor, siendo la correlación del 0,88 con la evolución de las acciones globales.
La gran pregunta que se hacen muchos inversores es qué aporta realmente la inclusión de una estrategia de real estate en una cartera. Magee defiende que hacerlo permite diversificar y mejorar el binomio rentabilidad/riesgo de una cartera, al acercarla a la frontera eficiente.
La yield que ofrece el activo también es importante para el gestor. En este caso, la distribución de rentas del real estate difiere dependiendo del país. En Australia y Singapur, por ejemplo, supera el 4,5%. En todos ellos la rentabilidad es muy superior a la tir que ofrece el bono del Tesoro a diez años de cada país. En opinión de Magee, actualmente el ratio de pay-out está en el 73%, muy por debajo de su media histórica (81%). “Hoy está en niveles históricamente bajos, lo que significa que existe un importante potencial para asistir a un incremento del income”.
Teniendo en cuenta el entorno de mercado actual, en el que la Fed se encuentra en una fase de subida de tipos, una de las preguntas que se hacen los inversores es qué se puede esperar del real estate en este entorno. Para responder a esta pregunta, en la gestora han analizado cuál ha sido la rentabilidad generada por el activo en periodos en los que los bonos del Tesoro de EE.UU. han aumentado en más de 100 puntos básicos. El estudio parte desde 1994, año a partir del cual se dio esta situación hasta en 10 ocasiones. En dos (marzo 2004-junio 2004 y mayo 2013 y diciembre 2013) la rentabilidad fue negativa, quedándose por debajo del comportamiento del S&P 500. En cinco de las diez veces superó al índice americano. Haciendo el promedio se observa que en un periodo en el que la tir del treasury se amplió en 169 puntos básicos, la rentabilidad media del real estate global fue del 8,1%, frente al 11% del S&P 500 y del -3% de los bonos americanos.
Otra de las dudas recurrentes de los inversores respecto al real estate hace referencia a la correlación que existe entre los distintos mercados. En general, es baja, aunque depende de cada comparativa.
A la hora de hablar del real estate, el crecimiento de los ingresos es un factor determinante para generarse unas expectativas, siendo además muy importante hacer la segmentación (el mercado inmobiliario no es un todo, sino que se divide en oficinas, retail, apartamentos, industrial... En cada mercado, la situación es diferente.
Y, por último, un rápido vistazo a las rentabilidades pasadas generadas por este segmento de mercado frente a otras clases de activo. A muy largo plazo (15 y 20 años), la rentabilidad anualizada del real estate ha duplicado a la ofrecida por la renta variable y renta fija. A plazos más cortos, el real estate global ha superado a los bonos, pero no a las acciones.
