“Para los inversores con recuerdos más antiguos, los últimos acontecimientos en el sector inmobiliario tienen ecos preocupantes del credit crunch de 2008, que empezó en el sector de real estate y rápidamente se propagaron por toda la economía”, recuerda Tom Stevenson, experto de Fidelity Investing (parte de Fidelity International). A pesar de este inquietante paralelismo, el experto cree no obstante que “esas preocupaciones pueden ser excesivas”, dado que “las inmobiliarias están mucho menos endeudadas de lo que estaban durante la crisis financiera y los bancos están mejor capitalizados”.
La reflexión de Stevenson se centra más bien sobre la propia naturaleza de los vehículos que se vieron obligados la semana pasada a congelar reembolsos: “Probablemente los fondos no sean el mejor vehículo para invertir en real estate. Esto es debido a la discordancia entre un activo ilíquido y la promesa de que el inversor pueda acceder a su dinero diariamente. Los fondos siempre tienen un colchón de efectivo para facilitar esos flujos diarios, pero cuando todo el tráfico se dirige en una única dirección ese colchón puede desaparecer rápidamente”. De esta forma, el representante de Fidelity se suma a la opinión expresada por otros actores de la industria como Ana Guzmán, directora general y responsable de desarrollo de negocio de Aberdeen para Iberia, o como Andrew Bailey, presidente de la Financial Conduct Authority, el órgano regulador del mercado británico (leer más).
Stevenson matiza que “en condiciones normales del mercado, raramente es un problema, pero el volumen de negociación ha cambiado rápida e inesperadamente”. El experto indica que no sería una sorpresa que hubiera más fondos inmobiliarios que tomasen la misma decisión, y recuerda que no es en sí misma una mala práctica: “Bloquear las suscripciones y los reembolsos en momentos de estrés del mercado protege a los partícipes. Nadie quiere ser obligado a vender sólo porque el resto de los inversores estén nerviosos”.
Para el experto, la pregunta más interesante que suscitan los acontecimientos de los últimos días es qué está pasando en el mercado inmobiliario de Reino Unido. O, dicho de otra manera, si los inversores tienen razón en preocuparse por sus inversiones, o si ha sido una reacción exagerada. “Claramente, el Brexit tiene implicaciones negativas para el sector inmobiliario de Reino Unido. La primera de ellas es el riesgo de que algunos grandes empleadores trasladen al menos parte de su plantilla desde Inglaterra a otros países de la UE durante algún tiempo. Esto podría reducir la demanda de espacio para oficinas, especialmente en la City”, detalla en primer lugar. Otra razón que esgrime Stevenson es que “cualquier desaceleración en consecuencia de la actividad económica – incluso una recesión- podría reducir la demanda de espacio y, por tanto, limitar la subida del alquiler”. El precio del alquiler es importante, porque se ha convertido en los últimos años en el motor de la rentabilidad del sector inmobiliario.
“Los fondos que invierten en el sector inmobiliario son inversores bastante grandes en el mercado británico, ya que poseen en torno al 5% del stock actual, mucho más que cuando el anterior desplome. Esto significa que cualquier venta forzada de edificios por parte de gestores que se han quedado sin liquidez podría tener un impacto significativo sobre los precios”, advierte Stevenson. Éste recuerda que, previamente al cierre forzoso del fondo, Standard Life Investments (y también otras gestoras, como Aberdeen) había revisado a la baja el valor de su cartera, “en anticipación a un revés parcial de las fuertes subidas de precios en el sector inmobiliario de los últimos años”. De aquí en adelante, el representante de Fidelity cree que otro indicador de posible estrés en el mercado puede ser “el ensanchamiento de la brecha entre los precios de los REIT y el valor de sus carteras subyacentes”.
Mente fría
El experto pide a los inversores hacer un ejercicio de reflexión, para tratar de evadirse de los titulares de los últimos días y poner en contexto los fundamentales del sector inmobiliario británico, dado que considera que “la foto subyacente es bastante menos preocupante”. Stevenson se refiere a que el inmobiliario “sigue siendo una de las clases de activo con mejor rendimiento para los inversores”, dado que puede ofrecer “una renta alta y sostenible, especialmente si el propietario de un edificio es una compañía fuerte o una entidad gubernamental”, por lo que cree que los rendimientos del sector siguen siendo convincentes, especialmente en un entorno de tipos muy bajos.
Stevenson también se fija en el impacto de la depreciación masiva de la libra, aunque considera que puede ser una ventaja para “los inversores internacionales, especialmente aquellos que tengan para gastar dólares o divisas vinculadas al dólar”. Según cálculos del experto, el mercado inmobiliario británico a regresado a niveles de 2004 si se mide en dólares.
El representante de Fidelity recuerda que “invertir en activos inmobiliarios es un compromiso de largo plazo”. Los inversores deben estar concienciados de que se pueden producir reveses en el corto plazo, y que una reacción emocional puede estropear la rentabilidad compuesta de la inversión. Por tanto, “visto de esta manera, puede que los inversores lleguen a pensar que estar encerrados brevemente en el fondo sea una bendición disfrazada. Si previene una enorme reacción excesiva a titulares hiperbólicos, las últimas suspensiones pueden ser en realidad buenas para conservar su patrimonio en el largo plazo”, concluye Stevenson.
