Brian Jones, cogestor del US Real State Securities, de Neuberger Berman, cita la mejora del mercado, el dividendo y la diversificación como razones para invertir en Reits.
Muchos inversores salieron escaldados del estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en 2008 y del efecto dominó que generó en otros mercados europeos, como el español. Pero eso no significa que sus carteras estén herméticamente cerradas a los activos inmobiliarios. Muy al contrario, los inversores estadounidenses llevan tiempo aprovechando la recuperación de su mercado doméstico y los europeos han mostrado en el último año un creciente interés por beneficiarse de una tendencia imparable.
Brian Jones, cogestor junto a Steve Shigekawa del fondo US Real State Securities, de Neuberger Berman, habla de fuertes flujos positivos de los inversores más sofisticados, como bancas privadas del continente, hacia la versión UCITS de su fondo estadounidense, que invierte en Reits del país que cotizan en la bolsa estadounidense. Eso significaría que los inversores empiezan a volver al mercado inmobiliario estadounidense, incluso de forma selectiva al residencial, epicentro de la crisis financiera de 2008, en la medida en que el precio de las viviendas ha empezado a mejorar en algunas partes del país.
¿Por qué ven ahí una oportunidad? En primer lugar, porque la historia de este mercado es muy distinta en Europa que en EE. UU., pues mientras en el Viejo Continente la mejora de los datos es incipiente y se está produciendo de forma muy gradual, al otro lado del Atlántico es más robusta y comenzó hace ya dos años. Y las perspectivas sobre su evolución son muy positivas. “La construcción de nuevos inmuebles comerciales (oficinas, por ejemplo) está cerca de mínimos de los últimos 30 años en EE. UU. y estimamos un crecimiento del flujo de caja de un 8%-10% de media”, comenta Jones.
Una mejora que se sustenta incluso en un escenario de crecimiento económico moderado, de en torno al 2%, suficiente para generar demanda. Jones considera muy bajo el riesgo de una nueva recesión este año y, aunque cree que el bajo crecimiento, el aumento de impuestos y la disminución de gasto público son riesgos, descarta daños en la recuperación del mercado inmobiliario comercial. Por su parte, creen que la Fed seguirá apoyando los precios manteniendo los tipos bajos, al menos hasta que empiece a ver una recuperación similar en el mercado residencial, que mejora de forma más lenta.
La otra gran razón para que los inversores se decanten por este activo son los dividendos, estabilizados y que empiezan a crecer. Ahora la rentabilidad está en el entorno del 3,5%. Algo que permite la inversión en Reits, además de la liquidez diaria, frente a la inversión directa en activos inmobiliarios. La estructura tiene además otras ventajas: su menor apalancamiento frente a las empresas inmobiliarias les permitió sobrevivir sin verse obligados a liquidar sus posiciones a precios de ganga y anotar grandes pérdidas cuando estalló la crisis en 2008.
Batir al índice
El fondo cogestionado por Jones nació hace 10 años en EE. UU. y su versión UCITS fue domiciliada en Dublín en 2006. En el periodo, ha batido a su índice de referencia de forma consistente, sobre todo en los periodos más difíciles como el propio año 2008 (cuando cayó el 31% frente a casi el 40% del índice), aunque las mayores dificultades para hacerlo se han producido en años de fuerte recuperación, que impulsan en bolsa a los nombres de menor calidad, como ocurrió el año pasado. Eso no beneficia a su cartera, de alta convicción y formada por entre 35 y 45 nombres de alta calidad y menor deuda, para generar un retorno diferenciado del del índice, pues en EE.UU. hay unos 140 Reits.
Además de la calidad, la diversificación es la otra clave de la cartera, tanto por sectores como por regiones del mercado estadounidense, dando mayor o menor peso a unos u otras en función de las perspectivas económicas y las valoraciones. El fondo sobrepondera áreas como apartamentos (destinados al alquiler), centros comerciales regionales u oficinas, en un entorno más complicado para obtener hipotecas que favorece el alquiler frente a la compra. Por regiones, Jones es positivo en la costa oeste del país, como el norte de California, debido a “la demanda creada por el crecimiento de las empresas tecnológicas y de redes sociales”.
El fondo no invierte en el mercado residencial ni el constructoras. Jones lo recomienda para “acceder a los beneficios de la diversificación en una cartera mixta, añadir retornos y reducir la volatilidad”, apostilla. Los Reits son compañías que disfrutan de un mejor tratamiento fiscal para el inversor que el resto de las empresas en EE. UU., pues han de pagar un mínimo del 90% de sus beneficios como dividendos. Con 140 compañías en el país, cubren sectores como el de distribución (centros comerciales), comercial (oficinas), y residencial (apartamentos). “Este es parte del atractivo del activo”, dice Jones, puesto que su universo de inversión ofrece la posibilidad de diversificar en diferentes tipos de inmuebles en la economía estadounidense.
