El Banco Europeo de Inversiones (BEI) ha estimado en 335.000 millones de euros la inversión anual necesaria de aquí a 2030 para que Europa cumpla sus demanda de infraestructuras, pero los gobiernos y las compañías, con sus restricciones fiscales, carecen de fondos suficientes para cubrir ese déficit. Es aquí donde inversores institucionales como fondos de pensiones, aseguradoras y fondos de inversión soberanos están empezando a actuar, proporcionando financiación privada para el desarrollo y la construcción de nuevos activos que satisfagan las nuevas necesidades sociales y medioambientales a las que nos enfrentamos. A cambio, y si se gestionan adecuadamente, se espera que estos activos a largo plazo generen flujos de caja estables y fiables.
Estas iniciativas cuentan con un sólido respaldo político: gobiernos de toda Europa están adoptando leyes e incentivos para alentar y facilitar la inversión del sector privado en estas nuevas infraestructuras greenfield. Tal y como explica Martin Lennon, director de Infracapital, división de inversión en infraestructura no cotizada de M&G Investments, por este término inglés se entiende la construcción de nuevos proyectos y la expansión y desarrollo de las infraestructuras existentes. Por el contrario, brownfield se utiliza para describir a los activos operativos existentes. “Las infraestructuras greenfield incluyen oportunidades de acceso inicial temprano que se convertirán finalmente en activos brownfield, cuando el trabajo se haya completado”, afirma.
A lo largo de los años, los fondos de pensiones e inversores a largo plazo han mostrado un apetito creciente por incluir infraestructuras en sus asignaciones de activos, en su búsqueda de inversiones capaces de generar flujos de caja sólidos y ligados a la inflación. La demanda de activos brownfield operativos, que normalmente se consideran una forma de acceder con menor riesgo a esta clase de activos, se ha disparado a medida que un mayor número de instituciones han situado las infraestructuras en el núcleo de sus carteras. Sin embargo, este mercado es cada vez más competitivo, lo que –de acuerdo con el experto- ha generado una subida en las valoraciones y una reducción de los rendimientos.
“Hasta la fecha, las infraestructuras greenfield solo han recibido modestas cantidades de capital, ya que todavía se consideran una forma de invertir relativamente nueva para los fondos de pensiones. Al ofrecer acceso a las infraestructuras en la primera parte del ciclo de los activos, la inversión greenfield puede generar rendimientos más atractivos durante la fase operativa que la inversión brownfield tradicional”. Otro de los atractivos de las infraestructuras greenfield es su capacidad de generar ventajas evidentes en la economía.
Las tres fases
La evolución de un activo de infraestructuras tiene tres fases principales, empezando con la fase inicial de desarrollo, de mayor riesgo, que comienza con el diseño, la planificación y la obtención de las licencias y permisos necesarios. La siguiente fase se centra en el desarrollo y construcción. Tras la construcción o expansión, el activo se vuelve operativo, evolucionando de activo greenfield a un activo brownfield estable que puede durar 25 años o más. “Asignar capital en la fase de desarrollo final o en la fase de construcción ofrece a los fondos de pensiones y otros inversores institucionales la oportunidad de obtener una rentabilidad varios cientos de puntos básicos superior a la de un proyecto brownfield equivalente”, indica Lennon.
Dado que cada activo pasa de ser una obra en construcción a una entidad operativa, normalmente empieza a generar ingresos previsibles, proporcionando a los inversores en equity un rendimiento relativamente mayor que el de los activos brownfield adquiridos con una prima de mercado. “A largo plazo, los inversores son remunerados por su rendimiento anterior durante el cierre financiero y lanzamiento operativo del proyecto. En comparación, un inversor que se sume más tarde a un proyecto brownfield deberá pagar más para acceder al activo y a su flujo de ingresos, lo que reducirá el rendimiento total obtenido. Un mercado brownfield competitivo también ofrece a inversores institucionales con un horizonte de inversión más reducido la oportunidad de vender los activos durante la primera fase operativa, obteniendo una importante plusvalía”, asevera.
Medidas para reducir los riesgos
Las infraestructuras greenfield no están exentas de riesgos, por lo que los gestores de activos deben contar con un sólido proceso de gestión, estructuración y control del riesgo. De acuerdo con el responsable de M&G Investments, la gestión efectiva de costes, la flexibilidad con los retrasos y los sobrecostes, así como una cuidada estructuración de los contratos, son técnicas importantes de gestión de riesgo.
“Los riesgos externos, como la exposición a los cambios normativos o políticos, constituyen problemas potenciales, pero la posibilidad de cambios en la ley y la normativa puede reducirse centrándose en flujos de caja por contrato, la dinámica de la oferta y la demanda, y contrapartes sólidas. Además, dado el déficit de financiación de infraestructuras en todo el continente, la mayoría de los gobiernos evita realizar cambios que puedan desalentar la inversión en el sector privado”.
La diversificación es otro factor crucial que reduce el riesgo. Los sectores de infraestructuras tienen diferentes características y niveles de riesgo, por lo que es fundamental analizar diversos sectores del mercado y regiones geográficas. En este sentido, el experto considera que las plataformas pueden también ayudar a diversificar el riesgo. “Un ejemplo de este enfoque es la inversión de Infracapital en Bioenergy Infrastructure Group (BIG), una plataforma creada para invertir en la construcción de plantas de biomasa y de residuos a energía en el Reino Unido”.
Un riesgo importante al acceder a las infraestructuras en la fase de construcción es que los ingresos o costes podrían ser muy diferentes de lo esperado. “Utilizar plataformas como BIG, que se ha convertido ya en una de las mayores compañías de su clase en el Reino Unido, supone invertir gradualmente en empresas con muchos proyectos a lo largo del tiempo, en lugar de comprometerse a proyectos únicos a gran escala que pueden estar expuestos a mayores riesgos individuales. Además de diversificar el riesgo de construcción, este tipo de estrategia produce un enfoque de despliegue de la cartera que proporciona rendimientos antes y la oportunidad de sinergias operativas en toda la cartera”.
Tratar de contratar ingresos y costes también puede ayudar a reducir los riesgos en la fase de construcción, al ofrecer una mayor estabilidad. “Un gestor de activos experimentado con gran experiencia en activos greenfield estará mejor posicionado para aliarse con promotores y acceder de manera temprana a las oportunidades, asumiendo riesgo solo cuando esté seguro de que es viable invertir en un proyecto desde el punto de vista económico, y contando además con un conjunto de técnicas de reducción de riesgos. En general, al alcanzar ese punto óptimo en las fases posteriores de desarrollo y construcción, se puede obtener una prima de rentabilidad, siempre y cuando los riesgos se gestionen de forma adecuada”, concluye Lennon.
