Quien considere que el sector inmobiliario es una clase de activo poco inspiradora y aburrida se equivoca. Especialmente a la luz de las nuevas formas de trabajar, comunicarse y consumir bienes y servicios que se han extendido durante la pandemia con fuertes consecuencias en el sector inmobiliario. Ante un 2021 positivo para la recuperación económica y la normalización gradual de las actividades, el sector mira a 2022 con una buena dosis de optimismo.
En 2020, el año negro del COVID, los mercados inmobiliarios cotizados a nivel mundial cayeron alrededor de un 9%. Sin embargo, este año recuperaron rápidamente el terreno perdido, creciendo casi un 23%. Además, hay otro factor que juega a favor de esta clase de activo: la inflación. Los inversores podrían encontrar en los inmuebles cotizados una fuente alternativa de rendimiento y una cobertura contra las subidas de precios de los últimos meses, que parecen ser menos transitorias de lo esperado.
En este contexto tan cambiante, Janus Henderson presentó sus perspectivas en el sector inmobiliario, con vistas al próximo año y a los años venideros. Una cosa está clara: ante los cambios estructurales que están configurando el sector, la selección es cada vez más importante. "Ser capaz de identificar a los ganadores y a los perdedores y qué partes del mercado tendrán un rendimiento superior será cada vez más crucial", afirma Guy Barnard, codirector de renta variable inmobiliaria global.
Comercio electrónico
El experto esbozó cuatro tendencias clave para el futuro de los inmuebles cotizados: la primera es el comercio electrónico. Para las personas confinadas durante la pandemia, las compras online se dispararon, pero luego se ralentizaron a medida que se producían las reaperturas. Sin embargo, según el análisis del gestor, la trayectoria de crecimiento a largo plazo del comercio electrónico se mantendrá intacta.
Es bueno para los almacenes y la logística. "El crecimiento trimestral del comercio electrónico en EE.UU. se ha ralentizado en términos interanuales desde el segundo trimestre de 2021 debido a la reapertura de las tiendas físicas. Aun así, está mostrando un crecimiento positivo", explica Barnard. "La penetración del comercio electrónico en el mundo está en línea con la tendencia preexistente, si no más avanzada. El impacto en la demanda de espacio industrial/logístico, tanto de los inquilinos como de los inversores, ha sido significativo", afirma.
"Dado que la mayoría de los beneficios del entorno actual se centran en los beneficios y dividendos futuros (normalmente los REITS están obligados a pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas) y que los arrendamientos se valoran en el tiempo a los precios de mercado actuales, es posible tener un alto grado de confianza en el potencial de crecimiento de estos activos, incluso en un entorno macro más incierto", comenta.
Crecimiento del comercio electrónico (%): se ralentiza, pero sigue siendo un dato positivo
Demografía
Más allá de esto, hay otras tendencias a largo plazo que permanecen inalteradas y que son fundamentales para la visión de Janus Henderson sobre el sector inmobiliario. "La demografía sigue siendo un motor importante, especialmente para las diversas formas de vivienda dirigidas a los grupos de mayor edad que buscan reducir su tamaño y disfrutar de estilos de vida más activos", explican desde el equipo de Global Property Equities de la gestora.
Digitalización
Otro motor importante es la transformación digital, que es un viento favorable para los sectores inmobiliarios centrados en la tecnología, con la implementación del 5G que apenas comienza a traer beneficios a las empresas de telefonía móviles.
ESG
Por último, según el análisis del gestor, la sostenibilidad es un factor cada vez más importante en las decisiones de los inquilinos. "Los edificios más ecológicos (sobre todo los de oficinas, hasta ahora) tienen más posibilidades de obtener una prima de alquiler y están experimentando una mayor demanda", señala Barnard.
"El año 2021 fue un año de reinicio, ya que el mundo volvió a ser lo que era", concluye el experto de Janus Henderson. "Sin duda habrá más baches en el camino, pero desde una perspectiva inmobiliaria es nuestra opinión, los fundamentales a largo plazo permanecen en gran medida sin cambios. En última instancia, hemos tenido pruebas de que las empresas que podían hacer crecer sus flujos de beneficios antes de la aparición de COVID pueden seguir haciéndolo hoy; las que tenían dificultades antes de COVID, seguirán teniendo dificultades".
