En un contexto de presiones macroeconómicas y transformación regulatoria, Luxemburgo ha consolidado su papel como epicentro europeo de los fondos inmobiliarios. Así lo refleja la edición 2024 del estudio sobre Real Estate Investment Funds (REIFs) elaborado por la Asociación de la Industria de Fondos de Luxemburgo (ALFI), que examina una muestra de 505 fondos y compartimentos con activos superiores a los 108.000 millones de euros.
Crece el uso de vehículos con menor supervisión directa
Una de las principales conclusiones del informe es el avance de los fondos que no están supervisados directamente por la autoridad luxemburguesa (CSSF), pero que siguen regulados a través de su gestor autorizado (AIFM). Se trata, por ejemplo, de los RAIF (Reserved Alternative Investment Funds), de fondos gestionados por AIFM sin supervisión directa del producto, o incluso de vehículos no regulados en absoluto. En conjunto, este tipo de estructuras representa ya el 69,5% del mercado, frente al 30,5% de los fondos tradicionales regulados.
Estas estructuras, denominadas a menudo ligeras por su menor carga administrativa, ofrecen ventajas como mayor rapidez de lanzamiento, menores costes regulatorios y flexibilidad operativa, lo que las hace especialmente atractivas para inversores institucionales. La preferencia por las formas jurídicas SCS y SCSp, por su simplicidad y transparencia fiscal, refuerza esta tendencia. Un dato ilustrativo: el número de RAIF ha pasado de uno en 2016 a 226 en 2024.
Inversores institucionales y estrategias diversificadas
El estudio confirma el marcado enfoque institucional de los REIFs: el 80,4% de los inversores son europeos y el 83% de los fondos cuentan con 25 o menos inversores. A nivel de estrategia, dominan los mandatos multiactivo, seguidos por asignaciones específicas a residencial, oficinas y retail. Esta diversificación responde a la creciente demanda de soluciones estables pero flexibles.
Resiliencia y gobernanza en tiempos de estrés
Durante 2023, un año marcado por tensiones geopolíticas y la persistencia de tipos altos, los fondos inmobiliarios luxemburgueses han demostrado una notable solidez: el 80,75% optó por mantener sus inversiones, mientras que solo el 1,4% liquidó y reinvirtió. Además, la activación de herramientas de gestión de liquidez fue limitada: apenas el 4,5% suspendió reembolsos y el 16% procesó reembolsos en especie. Este uso prudente, pero efectivo, de mecanismos de control de salidas se interpreta como señal de una gobernanza robusta y orientada al largo plazo.
Christophe Masset, socio de Deloitte, subraya que “la gestión de liquidez está adquiriendo un peso creciente ante los desafíos derivados del nuevo entorno monetario y geopolítico. Luxemburgo, con su estructura regulatoria avanzada, permite a los gestores enfrentarlos con mayor preparación”.
Fondos más grandes, menos apalancados
Aunque los fondos pequeños siguen siendo mayoría, el estudio detecta una tendencia creciente hacia vehículos de mayor tamaño. En paralelo, el uso de apalancamiento se vuelve más conservador, reflejo de un enfoque más prudente frente a la deuda en un entorno de tipos elevados. Las comisiones se mantienen en su mayoría basadas en el valor liquidativo (NAV), mientras que las comisiones por rendimiento tienden a reducirse.
Apertura minorista vía ELTIF 2.0
Uno de los desarrollos más relevantes de este año es la adopción de la normativa ELTIF 2.0, que corrige muchas de las rigideces de la versión anterior, tanto en diseño de producto como en distribución. Esto permite a los gestores ampliar su base inversora con perfiles minoristas, sin comprometer la solidez de la estructura. Britta Borneff, directora de marketing de ALFI, destaca que “la evolución del ELTIF representa una oportunidad para que los fondos inmobiliarios complementen a los UCITS y AIFs con una oferta robusta para el inversor final”.
Sostenibilidad en transición
Aunque la mayoría de los REIFs siguen clasificados como artículo 6 bajo el SFDR, el estudio señala avances: 24 fondos han migrado a los artículos 8 o 9, un indicio del creciente compromiso con la sostenibilidad en este segmento tradicionalmente más conservador.
La evolución del sector inmobiliario luxemburgués combina flexibilidad estructural, resiliencia operativa y una creciente sofisticación en herramientas de gestión. El auge de vehículos no supervisados directamente, la integración de estándares ASG y la apertura a inversores minoristas sitúan a Luxemburgo en una posición de liderazgo no solo como plataforma de domicilios, sino como polo de innovación para estrategias inmobiliarias globales.
