¿Cómo se financia un proyecto inmobiliario?
Entrevista a Cristina Reina, Managing Director, Real Estate
Las inversiones de los private equity inmobiliarios se estructuran habitualmente vía financiaciones de proyecto en el sentido más estricto del término, es decir, financiaciones en las que el prestamista descansa de manera prácticamente exclusiva en el valor y calidad del proyecto financiado, careciendo de recurso a otros activos y evitando así el inversor, que el default bajo una financiación ponga en peligro las demás inversiones del fondo.
El nivel de apalancamiento que se puede alcanzar es altamente variable, dependiendo de múltiples factores:
Por una parte, evidentemente depende del nivel de riesgo del propio proyecto y de la calidad de las garantías: mientras el riesgo de construcción y el riesgo de comercialización /demanda reducen las perspectivas de alcanzar apalancamientos altos, el hecho de que el proyecto esté pre-vendido o pre-alquilado ayuda a maximizar el apalancamiento.
Por otra parte, también está importantemente condicionado por el apetito inmobiliario de los proveedores de deuda. Este apetito no es constante en el tiempo, así como tampoco lo es el deseo de financiar las diferentes clases de activos dentro del inmobiliario. Desde el 2019 los bancos han financiado agresivamente residencias de estudiantes pero muy selectivamente centros comerciales, que hasta hace nada eran grandes receptores de financiación.
Y por último, también depende del tipo de proveedor de financiación al que nos dirijamos. En los últimos años la reducción en el número de financiadores tradicionales, unido a la agresiva entrada de financiadores alternativos ha transformado radicalmente el mercado de financiación.
No debemos terminar sin mencionar que los financiadores apuestan por asumir riesgos inmobiliarios colateralizados por activos verdes, cuyo valor confían sea más resiliente y que además les da acceso a una refinanciación más eficiente en los mercados de capitales. Desarrollar proyectos verdes también tiene su recompensa en este campo.
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