Inversión en activos reales: cómo conseguir carteras equilibradas de riesgo medio
Los real assets, activos tangibles de larga duración, han estado tradicionalmente muy relacionados con el mercado de real estate y de infraestructuras. En el VII Think Tank organizado por AlterForum hablamos de su situación en las carteras, así como del mercado y de las tendencias del sector.
Los real assets, activos tangibles de larga duración, han estado tradicionalmente muy relacionados con el mercado de real estate y de infraestructuras. No obstante, cada vez más, se está llegando a otro tipo de subsectores, como es el caso de los centros de datos, la logística o, incluso, los recursos naturales. En general, nos encontramos ante una inversión de riesgo medio, que permite a los inversores tener su yield, sin renunciar a la apreciación del activo.
En definitiva, se trata de unos tipos de activos cada vez más diversificados que consiguen dar una gran estabilidad a las carteras. En el VII Think Tank organizado por AlterForum, el espacio de FundsPeople para los mercados privados, hablamos de real assets, de lo que son y de su situación en las carteras, así como del mercado y de las tendencias del sector, con Elena Gamonal, subdirectora de Inversión Área Infraestructuras y Energías Renovables de Mapfre AM; Antonio Morales, director de Inversiones no Cotizadas de Mutua Madrileña; Mónica Gordillo, Private Markets Analysis & Selection de Quality Funds BBVA; Xevi Moreno, Responsable de Inversiones de HNA; Ignacio Resusta, Investment Specialist Private Markets Iberia de UBS AM; y Ángel de Molina, Sénior Sales de PIMCO.
Cuando hablamos de real assets, ¿a qué nos referimos exactamente?
Se tratan de activos tangibles y de larga duración, en gran parte relacionados con los sectores de real estate y de infraestructuras, pero su definición ha ido variando a lo largo de tiempo y de las tendencias del mercado. Ignacio Resusta apunta que, en infraestructuras, estos activos tienen que cumplir con dos características básicas: “la larga vida útil del activo y que preste un servicio esencial", señala.
Hay otros atributos que antes eran muy importantes y que ahora son más flexibles, como los elevados costes de capital, la madurez tecnológica, los flujos de caja estables y los contratos a largo plazo. Por ejemplo, "las generosas subvenciones a las energías renovables incentivan a los inversores a aceptar riesgos en la adopción de nuevas tecnologías. Además, teniendo en cuenta los factores favorables en negocios como las telecomunicaciones y la infraestructura digital, hay menos demanda de flujos de caja en los contratos a largo plazo, ya que la gran visibilidad del crecimiento mitiga algunos riesgos. Los inversores también están cada vez más dispuestos a movilizar capital en mercados competitivos, siempre que los fundamentales sean atractivos”, explica.
Dentro de real estate, se encuentra el sector comercial y el residencial, con inversiones más tradicionales y otras más novedosas, ahora en auge, como es el caso del coliving o la inversión en inmuebles destinados a las ciencias de la vida (laboratorios, consultas, etc). Por último, dentro de la inversión en real assets se pueden encontrar otros activos que “se encuentran en el limbo entre el real estate y las infraestructuras, como son los centros de datos u otros subsectores”.
1/6En ese sentido, Antonio Morales asegura que el concepto de real assets se ha ido ampliando: “ya no solo se invierte en activos tradicionales, sino que se va más allá, buscando mayores retornos”. En cualquier caso, las ventajas de los activos reales se centran, precisamente, en la diversificación que aportan a una cartera de inversiones, lo que redunda en una mejora del perfil de rentabilidad-riesgo. “Las infraestructuras son los activos que más descorrelacionan frente a los tradicionales, por su elevada visibilidad de cash flows y el hecho de que muchos no dependen tanto del ciclo económico”.
En definitiva, estos activos cuentan con una serie de atributos que les permite capear mejor el ciclo económico y, al ser activos no cotizados, están a salvo en cierta medida de la volatilidad de los mercados financieros.
Otro de los aspectos más interesantes de esta clase de activo es la yield. “Dentro de una cartera, la renta fija o la deuda generan rentas, pero no te protegen frente a la inflación. Por otro lado, la renta variable y el private te protegen frente a la inflación, pero la rentabilidad depende de la generación de plusvalías. Los real assets son una clase a medio camino ya que proporcionan yield, pero al mismo tiempo, no renuncias a la apreciación. En definitiva, es un perfil de riesgo medio”.
2/6Precisamente, esa diversificación en la tipología de activos a invertir es la que consigue una mayor estabilidad en las carteras. Elena Gamonal explica que, la cartera de Mapfre AM, se invertía en los activos tradicionales de renta fija, renta variable y en activos inmobiliarios de forma directa, pero desde hace algunos años, con la llegada de José Luis Jiménez a la compañía, comenzaron a abrirse a las inversiones alternativas. Primero lo hicieron en real estate, con foco en edificios de oficinas en zonas prime de las principales ciudades europeas y, a continuación, en infraestructuras, promoviendo un primer fondo que invierte en fondos de Macquarie (primer gestor de infraestructuras a nivel mundial). A este han seguido otros, siendo el último en lanzarse el fondo MAPFRE Energías Renovables II, FCR, con foco en la inversión de planas de producción de Biometano en España.
“Gracias a ellos hemos aprendido que es importante considerar el momento del ciclo económico que viven las infraestructuras, y a ser pacientes a la hora de invertir, identificando cuándo las valoraciones de los activos están fuera de mercado y cuándo se trata de una valoración adecuada. Nos hemos dado cuenta de la importancia de escoger, no solo un buen gestor, sino también un buen compañero de viaje. No hemos parado de analizar este tipo de productos y oportunidades de inversión, porque hemos visto que esta tipología de activo nos da estabilidad a la cartera y rentabilidades a largo plazo, revaloraciones más modestas y también más consistentes”.
3/6Tener un buen compañero de viaje, que conozca bien el modus operandi de estos fondos y el comportamiento del mercado, es fundamental. Y, desde que este asset class ha llegado también a los inversores de banca privada, incluso al cliente retail, se hace muy importante la transparencia, que el inversor conozca bien el tipo de vehículo en el que está poniendo su capital.
En palabras de Xevi Moreno: “los fondos de infraestructuras, por su naturaleza largo placista, con periodos de inversión de 10 a 15 años, van a vivir crisis de mercado. Si a esto le unes la proliferación de los fondos abiertos, se puede convertir en una combinación peligrosa que es necesario controlar, porque puedes encontrarte con capital huidizo. A veces es complicado hacerles ver que, cuando el mercado no va bien, es momento de entrar y no de salir. En definitiva, es mejor ser cauto y elegir bien a tu compañero de viaje y el tipo de fondo en el que inviertes”.
En este sentido, nuestros expertos estaban de acuerdo en que, para este tipo de fondos abiertos, siempre que haya eventos que puedan proporcionar movimientos de entrada y salida, es fundamental poner mecanismos que puedan beneficiar a los que se van y no perjudicar a los que se quedan. En definitiva, juega un papel fundamental cómo se gestiona la liquidez.
4/6En el espacio de activos reales, PIMCO está entusiasmado con las oportunidades que ofrecen los centros de datos, donde la demanda de capacidad está respaldada por una serie de fuertes tendencias seculares en el sector tecnológico, incluyendo el crecimiento del tráfico de internet y la creación de contenido, la creciente adopción de servicios en la nube y, más recientemente, la comercialización de la inteligencia artificial generativa.
Ángel de Molina comenta: “Vemos los mercados de centros de datos Tier 2 y 3 en Europa, como Madrid, Milán, Berlín y Varsovia, particularmente atractivos. La falta de capacidad en estos mercados presenta un considerable “espacio en blanco” para desarrollar centros de datos, y con fundamentales económicos que son materialmente más atractivos de lo que se puede lograr con centros de datos en mercados Tier 1 o para otros sectores inmobiliarios”.
5/6En general, estos asset class juegan un papel fundamental para una construcción de cartera equilibrada y más eficiente desde un punto de vista de rentabilidad/ riesgo, que es el principal objetivo de los inversores. Las inversiones relacionadas con infraestructuras proveen de un flujo de caja recurrente sin renunciar a la revalorización de los activos. Además, son los que mejor se adaptan a las condiciones de inflación y tipos de interés actuales. Lo contrario de lo que ocurre con los activos de real estate que son los más sensibles al momento de mercado. A pesar de todo, según Mónica Gordillo, “el real estate es necesario. Invertir a través de fondos facilita la exposición a los nuevos sectores del asset class (lógistica, life science, residencias de estudiantes, BTR) además de poder añadir diversificación geográfica.
De hecho, en los últimos años han aparecido mega-tendencias nuevas con mucho potencial. En infraestructuras, la necesidad de descarbonización/transición energética es una fuente relevante de oportunidades. Además, “está apareciendo un interés fuerte en los temas relacionados con la sostenibilidad y los recursos naturales. Un segmento que en nuestras carteras no tiene un allocation, pero creemos que en el futuro va a crecer mucho, parece que tiene recorrido a largo plazo y en el que pueden surgir oportunidades”.
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