El mercado inmobiliario comercial muestra signos iniciales de recuperación tras la caída de las tasas de interés y la estabilización de la actividad en 2024, aunque de forma desigual. La corrección reciente estuvo impulsada por factores cíclicos y cambios estructurales, como la transformación del uso de oficinas. Mientras algunos inversores apuestan por sectores emergentes, otros buscan oportunidades en mercados tradicionales en mínimos cíclicos.

El informe de MSCI Inc titulado Real Estate in Focus: 2025 Trends to Watch elaborado por Will Robson, Global Head of Real Estate Solutions Research y Tom Leahy, Head of EMEA Real Estate Research, presenta un análisis detallado de las tendencias clave en el mercado inmobiliario comercial para el año 2025. ¿Cuáles son los puntos principales que destaca el estudio?

Recuperación desigual del mercado

El sentimiento positivo en el sector inmobiliario comercial comienza a fortalecerse, impulsado por la caída de las tasas de interés en la segunda mitad de 2024 y la estabilización de la actividad transaccional.

Sin embargo, la recuperación es incipiente y no uniforme en todos los segmentos del mercado. Los factores cíclicos tradicionales, como el aumento de las tasas y la reversión de la compresión de rendimientos, se han visto agravados por factores estructurales más duraderos, como el cambio en el uso de oficinas.

Preferencias de los inversores

Los inversores siguen centrándose en el sector residencial y los activos industriales, así como en propiedades expuestas a cambios socioeconómicos y tecnológicos más amplios.

La demanda de activos como centros de datos e infraestructura energética está difuminando la línea entre la propiedad comercial tradicional y la infraestructura. El fundraising de fondos para inversiones inmobiliarias sigue siendo un desafío y la deuda se ha convertido en una ruta preferida para muchos inversores.

Selección de activos y gestión activa

El enfoque de los inversores está cambiando hacia la selección de activos y la gestión activa. Sin la compresión de rendimientos para impulsar el crecimiento, los atributos únicos de los activos individuales son críticos. El análisis de atribución puede proporcionar información sobre la naturaleza cambiante de los impulsores del rendimiento en un entorno que evoluciona rápidamente.

Activos underwater

La caída continua de los precios y un régimen de tasas de interés más altas ponen en duda la capacidad de algunos prestatarios para pagar o refinanciar sus préstamos inmobiliarios comerciales. En E.UU., se estima que casi 500.000 millones de dólares en préstamos vencerán en 2025, con aproximadamente el 14% de estos préstamos considerados “underwater" (el precio del activo ha caído por debajo del valor del préstamo). El mercado de oficinas en EE.UU. enfrenta unas perspectivas sombrías para la refinanciación en 2025.

Riesgo climático físico

Los eventos climáticos extremos, que pueden afectar negativamente el valor de los activos inmobiliarios, se prevé que sean más comunes. Sin embargo, el análisis de los datos de transacciones en EE.UU. muestra que actualmente no hay un descuento significativo en los precios para los activos de mayor riesgo climático. Es probable que esta situación cambie a medida que se intensifiquen los riesgos climáticos y aumenten los costes de los seguros para los activos de mayor riesgo.

Impacto de la IA en el mercado inmobiliario

El rápido desarrollo y democratización de la IA tiene implicaciones importantes para el sector inmobiliario, especialmente en la demanda de centros de datos. Grandes inversiones se están dirigiendo hacia el desarrollo de nuevos centros de datos, incluyendo joint ventures multimillonarias. El panorama de inversión para los centros de datos está cambiando rápidamente, aumentando la competencia entre los inversores inmobiliarios generalistas y los inversores tradicionales en infraestructura.

El mercado inmobiliario comercial en 2025 se caracteriza por una recuperación desigual, con oportunidades y riesgos variados según los segmentos del mercado. Los inversores deben adaptarse a un entorno cambiante, centrándose en la selección activa de activos y la gestión, mientras consideran los riesgos emergentes como el cambio climático y las oportunidades presentadas por las nuevas tecnologías como la IA.

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