Invirtiendo en REITs

Invertir en el sector inmobiliario puede ser más sencillo de lo que imaginamos. No hacen falta grandes volúmenes de capital para tener al alcance de la mano la posibilidad de invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en los EEUU o un mega edificio de oficinas en Londres. Cualquier pequeño inversor puede hacerlo desde importes tan reducidos como 40 dólares, 85 euros, ó 10 libras esterlinas. Y ¿Cómo podemos acercarnos a todos los mercados inmobiliarios, independientemente de su ubicación geográfica o tipología de activo? A través de una figura que comienza a tomar fuerza en España: los REITs (Real Estate Investment Trusts).

El concepto REIT, con origen en los EEUU en los años 60, es una figura ampliamente extendida en los mercados anglosajones y, de una manera sencilla, podemos definirla como una sociedad cotizada (en su inmensa mayoría, aunque existen REITs de propiedad privada) cuyos activos principales son inmuebles generadores de renta. A través de este instrumento se pretendió facilitar la inversión en rentabilidad en activos inmobiliarios a los pequeños inversores, otorgándoles una serie de ventajas fiscales, siempre y cuando cumpliesen con una serie de requisitos, entre ellos repartir el 90% de sus ingresos, en forma de dividendos, a sus inversores. En España, con ligeras variaciones, podemos equipararlos con nuestras Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, o SOCIMIs, reguladas por la Ley 11/2009  de 26 de Octubre, y modificación posterior en la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre.

¿Porqué invertir en REITs?

Básicamente, el inversor que acude a este tipo de instrumentos lo hace por la garantía que supone la obligación de repartir casi la totalidad de sus ingresos en forma de dividendos (90% en REITs, 80% en SOCIMIs). Es un instrumento que ofrece simplicidad y transparencia, y su buena liquidez no se ve afectada ni con su performance a largo plazo ni con la diversificación de su cartera de activos inmobiliarios. Además, a esto se le debe añadir la apreciación del valor cotizado (plusvalía); por todo ello, la figura del REIT se ha concebido, históricamente, como un activo conservador para inversores con aversión al riesgo pero que deseen obtener una prima adicional a la inversión sin riesgo (bono soberano).

Existen multitud de aspectos positivos a la hora de analizar la inversión en REITS:

1. Son vehículos impositivamente eficientes con una tributación muy reducida.
2. Proporcionan unos ingresos recurrentes al inversor en forma de dividendo.
3. La cuantía necesaria para acometer estas inversiones es mínima.
4. Por lo general, estos activos, cuando son cotizados, tienen suficiente free-float para garantizar liquidez a los inversores.
5. Al ser activos cotizados, los inversores se benefician de la transparencia exigida por los reguladores y autoridades de los diferentes mercados financieros, a través de los múltiples controles requeridos. Esto implica que, por ejemplo, los activos inmobiliarios tengan que ser tasados anualmente con la consiguiente actualización de su valor contable, o que el inversor pueda acceder a la información de arrendamiento de los inmuebles y comprobar si éstos están a rentas de mercado.
6. Dado que, por lo general, la actualización de rentas de los contratos de arrendamiento está indexada al índice de precios de consumo, los REITS se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflación.
7. Finalmente, al invertir en sociedades cotizadas, el inversor accede directamente a una gestión profesionalizada sobre una cartera activos inmobiliarios en mercados internacionales y de tipología muy variada.

Obviamente, no todo son bondades y siempre hay algún “pero” que creemos necesario comentar. Dado que son activos cotizados es inevitable que, en el corto plazo, la volatilidad de los mercados financieros les influya, en mayor medida, que a la inversión inmobiliaria directa. Por otro lado, al ser compañías que invierten en activos inmobiliarios con unos flujos de caja garantizados, suelen estar altamente apalancadas (respetando siempre sus ratios de endeudamiento máximos); por tanto, es necesario tener en cuenta sus porcentajes de endeudamiento. Por último, dado que algunos REITs sólo están obligados a tasar un porcentaje de su patrimonio total, hay que tener en cuenta que su cotización (o NAV – net asset value) puede sufrir alguna desviación frente a su valoración real.

Por tanto, y bajando a un plano eminentemente cuantitativo, la inversión en REITs ha sido, en términos de rendimientos, tremendamente positiva para todos aquellos inversores que hayan apostado por esta tipología de activos en los últimos años. Retornos medios a 10 años por encima del 10% en, prácticamente, la totalidad de zonas geográficas, es un buen argumento para comenzar a concebir este instrumento como un valor refugio en cartera, máxime en un país como España, donde el inmobiliario ha sido, y es, un foco de atracción para cualquier inversor patrimonialista.