"Pese al enrevesado contexto macro actual, de alguna manera se tiene la suerte de poder contar con una potencial solución para dar respuesta a los problemas de débil crecimiento económico de países como Estados Unidos o Reino Unido. Esta pasaría por permitir la construcción de viviendas para hacer despegar al sector, quitando restricciones a la planificación e incentivando a los constructores. Si estás en España, y tienes un enorme exceso de oferta de vivienda, esta no es una fórmula válida que te permita salir de la actual crisis económica, si bien para países como Estados Unidos o Reino Unido, la construcción de nuevas viviendas podría ser la respuesta”, afirma Jim Leaviss, director del equipo de Renta Fija de M&G Investments.
El mercado inmobiliario americano se convirtió en el epicentro de la crisis financiera mundial a partir de 2007, cuando se produjo el estallido de la burbuja de crédito y las hipotecas subprime saltaron a la palestra. Un ritmo de construcción demasiado alto, el exceso de inventarios no vendidos, las ejecuciones hipotecarias, la caída de los ingresos reales y el aumento del paro provocaron el desplome de los precios de la vivienda. Muchas entidades financieras quebraron y el sector destruyó empleo. De los 7,7 millones de trabajadores de la construcción en 2006, la industria perdió 2,2 millones de puestos de trabajo, recuerda Leaviss.
Pero ahora la situación podría estar cambiando, lo que de confirmarse sería muy positivo. “Al igual que los efectos multiplicadores negativos se propagan en la economía cuando las cosas van mal, lo mismo puede suceder cuando se produce la situación contraria”. Tal y como sostiene Leaviss, el inventario de vivienda disponible en Estados Unidos se está contrayendo con fuerza, mientras que el crecimiento económico del país debe seguir siendo positivo. “Es un momento en el que la construcción de vivienda nueva se debe reanudar, por lo que el efecto multiplicador sobre la economía será muy potente”, pronostica el gestor de M&G Investments.
Pero hay más razones para ser optimistas sobre el mercado inmobiliario americano. Entre ellas, cita la recuperación de los precios. “Aunque últimamente han ido en aumento, los inmuebles siguen siendo baratos al estar un 30% por debajo de los máximos en términos nominales. En términos reales, el descuento es aún mayor. Esto ha hecho que el sentimiento negativo que envolvía al sector se haya desvanecido en parte. Al fin y al cabo, nadie quiere comprar en un mercado a la baja”, indica. Así que, si los precios de la vivienda en Estados Unidos son atractivos, los tipos hipotecarios han caído y existe un creciente nivel de demanda en relación a una baja oferta… ¿cuán de importante podría ser el impacto?
La Oficina de Estadísticas Australiana calculó en 2002 el efecto multiplicador que tiene el sector sobre la economía. Según explica Leaviss, encontraron que había un efecto inicial (el empleo de los trabajadores de la construcción y sobre lo que producen), un efecto de primera ronda (que apoya a los que producen los bienes para cubrir las necesidades de la industria), un efecto de apoyo al sector industrial (el impacto adicional que provoca sobre los proveedores de la primera ronda) y un efecto inducido por el consumo (incremento del gasto resultante de los salarios de los compradores). “La conclusión es que por cada millón de dólares invertidos en la construcción se traducían en 2,9 millones en términos de producción económica para el país”.
“Aunque la propia oficina australiana advierte que este efecto multiplicador podría ser exagerado al pasar del papel a la realidad y que Australia no es Estados Unidos, sirve para demostrar el poder que ejerce la vivienda y la construcción en la evolución económica de un país, algo que podría hacer que el inversor se empiece a mostrar muy optimista sobre la economía americana durante los próximos dos años.”, afirma Leaviss. Según explica, el sector inmobiliario fue parte de la solución a la crisis económica de Reino Unido en los años 30, sobre todo si se tiene en cuenta que entre 1931 y 1939 se construían entre 200.000 y (en 1936) más de 350.000 viviendas al año. “Hoy, con una población mucho mayor, se levantan 150.000”.