Los errores del pasado en la valoración de activos inmobiliarios, alimento de una burbuja de cuyo estallido costará años recuperarse, han dejado un halo de desconfianza entre los inversores, que parecen estar en compás de espera para volver a entrar en el activo. Por eso las entidades independientes de tasación y valoración están haciendo valer sus propuestas como herramientas útiles para que los inversores, ya sean particulares o institucionales, tomen sus decisiones con el menor margen de error posible.
Herramientas que incluyan más información y sean independientes, a las que también obliga la nueva regulación. Así, a la hora de hablar de la transmisión de activos de capital entre las entidades financieras y las sociedades gestoras creadas recientemente para gestionar sus activos dañados (FAB y Sareb), el proyecto del Real Decreto Ley que establece su régimen jurídico dice que el Banco de España determinará el valor de los activos a transferir mediante informes de uno o varios expertos independientes, ajustándolas además a una posible evolución negativa de los precios. Lo que no excluye que los inversores hagan sus propias valoraciones adicionales a la hora de invertir.
Una de esas entidades es Euroval. Su consejero José Antonio Jareño considera que el paso previo a la tasación es la valoración, a la que dedican grandes recursos. Su perspectiva de análisis hace que haya un fuerte contraste entre las valoraciones históricas de las entidades financieras (bancos y cajas) y las de su entidad. Sobre todo, porque incorpora a sus datos perspectivas de mercado. Euroval realiza desde 2007 informes sobre coyuntura inmobiliaria, InmoCoyuntura, en los que trata tres aspectos básicos como los precios de la vivienda, el número de transacciones y el stock, pero incorpora el índice sobre la Actividad Económica Inmobiliaria, que estima la masa monetaria activa del sector y aporta información adicional.
Una metodología que da como resultado una banda de precios más frecuentes en el mercado residencial de las diferentes provincias españolas y que puede ayudar a los inversores, especialmente fondos, a determinar el atractivo de una determinada inversión. Así, comprar en la franja baja y vender en la alta son decisiones acertadas que ayudan a gestionar el riesgo de sus decisiones, según Jareño. “Es momento de analizar las operaciones para invertir cuando toque. Hay oportunidades que hay que ir considerando”, explica, en un entorno con un índice de actividad muy bajo.
Contexto complejo
El contexto está marcado por desajustes entre una oferta que no está dispuesta a vender a precios que pide la realidad del mercado y una demanda que retrasa sus decisiones ante la falta de confianza económica. Las dificultades de conseguir financiación, el impacto del desempleo en la demanda o la incertidumbre que añaden el futuro de los activos en posesión de las entidades financieras –que serán adquiridos por una tercera entidad-, así como los cambios fiscales (subida del IVA y fin de la desgravación por compra de vivienda habitual el 1 de enero de 2013) están afectando a la toma de decisiones y retrasando los pasos adelante de una demanda latente que espera circunstancias más favorables.
Por eso el informe de Euroval estima que los precios seguirán bajando a corto plazo y que, debido al impacto de estas políticas, los precios de vivienda residencial deberían reducirse entre un 15% y 20% adicional. “El banco malo deformará los precios en un principio, pero más adelante el mercado ajustará”, dice Jareño, que descarta que todos los activos vayan al banco malo.
Actividad en aumento
En general, el experto considera que el mercado español está aún muy parado, aunque cree que las gestoras españolas se están empezando a mover. Las internacionales son más activas, especialmente las americanas y europeas, con movimiento adicional en Brasil, Rusia y China, según su experiencia con los clientes. Cree que las zonas que más les interesan a los fondos son el arco mediterráneo, Madrid y Barcelona, con gran potencial de mejora.
En general, para que se produzca un repunte de la actividad pone una condición como necesaria: la estabilización del marco jurídico con respecto al mercado de alquiler, el régimen de las socimi y todo lo que respecta al banco malo. Eso sí, considera que hay que ser muy riguroso y selectivo con los activos, y recomienda utilizar herramientas de valoración independientes y muy transparentes.
Fuente. Euroval, Informe InmoCoyuntura octubre 2012, con datos del primer semestre