El Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund es un fondo de inversión que invierte en el sector inmobiliario estadounidense. Elisabeth Reagan, especialista de producto, ha estado de visita en España para satisfacer la demanda de inversores españoles por un producto que invierte en REITS, sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios cuyo equivalente en España son las Socimis.
En particular, este fondo de Neuberger Berman invierte de forma diversificada en compañías cotizadas que cubren una amplia gama de propiedades en el mercado inmobiliario americano tales como oficinas, apartamentos, almacenes, centros de salud y retail. Todas las compañías en cartera – entre 35 y 45 nombres- son estadounidenses, aunque algunas también tienen activos en otros países. Además, se puede invertir una pequeña parte en compañías relacionadas con la actividad inmobiliaria, como por ejemplo hoteles.
Reagan explica que actualmente la cartera está posicionada para participar de la recuperacion económica en Estados Unidos y refleja tres temas de inversión: la mejora de las ventas de viviendas unifamiliares (especialmente positivo en casas de madera), el incremento de las ventas online (positivo para las compañías de almacenamiento) y el incremento de aplicaciones para móviles (positivo para compañías propietarias de antenas a nivel mundial para este fin).
Adicionalmente, en la previsión de que la economía estadounidense continuará expandiéndose, el equipo de gestión ha ido reduciendo el sesgo defensivo de la cartera (reduciendo posiciones en compañías de salud tales como hospitales, centros de salud o residencias) y aumentándolo en otras compañías más sensibles al ciclo económico, como las de instalaciones hoteleras, de almacenamiento y locales comerciales. Para Reagan, esta clase de activo “ofrece un buen punto de entrada” en la actualidad, pues está cotizando a un atractivo descuento del 5,22% sobre el valor liquidativo, frente a la media histórica de una prima del 3%. El equipo de gestión cree que los activos ligados a este sector ofrecen una rentabilidad media por dividendo del 3,9% y, un crecimiento estimado de beneficios que situan entre el 7% y el 8%.
Reagan explica que éste es un fondo long only que combina aspectos bottom up con otros top down para la construcción de la cartera. En la parte top down se centran en la evolución de la economía en general y del mercado inmobiliario en particular. Este análisis les lleva a enfocarse en unos tipos de activos inmobiliarios frente a otros según cuán defensiva o no deba de ser la cartera en el escenario macroeconómico. En el proceso bottom up analizan temas específicos del mercado y de las compañías para analizar los equipos gestores, balances, NAV, potencial de ingresos y crecimiento de los beneficios de cada una de las compañías de su universo. El objetivo es identificar aquellas compañías con los balances más sólidos, mayor calidad de las propiedades en cartera y equipos de gestión capaces de ofrecer el mejor retorno dado por la rentabilidad de dividendo y revaloración del REIT. Reagan hace hincapié en que los REIT tienen diversas fuentes de crecimiento: 1) el interno a través del incremento de ocupación y de las rentas, 2) el externo, que se expresa en el desarrollo selectivo y/o adquisición de nuevos activos directos o carteras de activos.
Cuando se habla del mercado inmobiliario americano, inevitablemente surge la cuestión sobre el riesgo de subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal. En mayo del año pasado, cuando en la Fed se discutió sobre el programa de estímulos (tapering), la subida de tipos que se produjo afectó a los activos de renta fija y a los ligados a los dividendos. El mercado pareció indicar una preocupación porque la subida de tipos podría afectar al sector inmobiliario comercial en Estados Unidos y consecuentemente se produjo una venta de acciones REITS cuando sin embargo los aspectos fundamentales no habían variado. “Los REITS se han beneficiado del entorno de tipos bajos en los últimos 5 años y han refinanciado sus carteras a largo plazo, una gran parte de ellas a tipos fijos históricamente atractivos”, afirma la experta.
Para Reagan, el mensaje de la Fed es claro: los tipos subirán si cae sustancialmente el desempleo y crece la economía, cuyos beneficios serán capaces de absorber el posible impacto negativo por la subida de tipos en los beneficios de las compañías propietarias de activo comercial inmobiliario. “Si el incremento de los tipos es debido a una expansión económica, pensamos que los REITS se beneficiaran del incremento de demanda que neutralizará el impacto negativo en sus beneficios debido a la subida de tipos”. Da un ejemplo: en 2006, la Fed efectuó cuatro subidas en los tipos. Ese año, la deuda soberana registró un retorno del 4%, la renta variable del 16% y los activos inmobiliarios, del 35%. En 2004, cuando la Fed incrementó los tipos en hasta cinco ocasiones, la relación fue similar: los treasuries rindieron un 4%, las acciones un 11% y el inmobiliario, un 32%.
Reagan reflexiona acerca de los principales factores que mueven al mercado inmobiliario comercial: oferta, demanda y acceso a capital. Indica que por el lado de la oferta (construcción de nuevas propiedades) se mantiene a niveles históricamente bajos, la demanda por espacio actualmente excede al crecimiento de la oferta lo que es muy positivo para incrementar el ratio de ocupación y las rentas por los mismos en la mayoría de este tipo de propiedades. Además, los REIT siguen teniendo acceso a capital en distintas formas: deuda, ampliaciones de capital, financiación asegurada y no asegurada. Esto les permite mejorar la estructura de capital de sus propiedades así como financiar nuevas adquisiciones o nuevos desarrollos.
Vuelve el apetito por el sector inmobiliario
El fondo americano cuenta con un volumen de activos bajo gestión equivalente a 930 millones de dólares, y la versión UCITS ya acumula 300 millones de euros. La estrategia en total gestiona 1.800 millones de dólares. Reagan observa que la gestora ha percibido un incremento del patrimonio notable en los últimos dos años, aunque el ritmo de suscripción se ha ralentizado desde que en mayo de 2013 la Fed pusiera por primera vez sobre la mesa la posibilidad de la retirada de estímulos.
La especialista detecta que la mayor parte de interés inversor por el producto procede de inversores europeos, asiaticos y latinoamericanos a través de son bancas privadas y fondos de pensiones, los clientes tradicionales de este formato en el segundo caso, y del publico en general a través de intermediarios.
