Se acaban de cumplir dos años desde que Dirk Philippa asumiera la gestión del Fidelity Global Property Fund. En este tiempo, ha conseguido generar una rentabilidad un 1,5% superior a la del índice de referencia del fondo. Con motivo de este aniversario, el gestor de Fidelity Worldwide Investment comparte su visión sobre esta clase de activo y actualiza el posicionamiento del producto.
Se trata de un fondo con una cartera que se ha vuelto muy concentrada en manos de Philippa, que la ha reducido de 75 a unos 40 valores (actualmente contiene 38 nombres), al tiempo que ha incrementado la diferenciación respecto al índice, lo que le ha permitido llevar la ratio de active share del 45% al 70,3%, con un tracking error del 2,65%. Como parte de los cambios que ha introducido el gestor figuran igualmente un mayor énfasis en la exposición a compañías que paguen dividendos (la rentabilidad media de la cartera es del 3,2%), principalmente large caps. Este gestor destaca por tener un estilo value a la hora de invertir: “Encuentro la mayor parte de mis ideas en las anomalías de valoración”, afirma, al tiempo que declara creer en la búsqueda de calidad a un precio razonable.
Actualmente, sus mayores sobreponderaciones son en la región Asia Pacífico sin Japón (Hong Kong, Singapur y China), seguida de la región emergentes y, en menor medida, Japón. Sobre el caso concreto de China, comenta que aunque ha cambiado el sentimiento hacia el país en los últimos meses, su mercado inmobiliario sigue siendo “uno de los pocos puntos brillantes en China, creo que las autoridades llevarán más lejos las reformas y las valoraciones son buenas”. En cambio, infrapondera Reino Unido, Europa (bajo crecimiento y altas valoraciones) y Norte América, aunque en este último caso señala que la posición cambió ligeramente porque aprovechó la corrección del verano para comprar algunos nombres. De hecho, cree que tras la corrección ahora la clase de activo vuelve a presentar un buen punto de entrada.
Dos mitos, al descubierto
El experto llama la atención sobre el cambio del comportamiento de los REITS en los últimos años, especialmente tras el taper tantrum de 2013. Si tradicionalmente han presentado un comportamiento más similar al de la renta variable, cree que ahora las correlaciones han cambiado en los últimos dos años: “La relación entre REITS y bonos había mostrado una correlación negativa desde el comienzo de la crisis hasta que empezó el taper tantrum de 2013. Esto ha dado como resultado que los REIT coticen en línea con los movimientos diarios de los bonos a diez años y menos respecto a la renta variable. Yo pienso en los REITS como valores con flujos de caja similares a un bono pero también con un elemento de crecimiento”.
Philippa también tiene unas palabras sobre la percepción común de que los activos inmobiliarios se comportan peor en un entorno de tipos de interés al alza, y lo demuestra a partir de un estudio de la evolución del mercado inmobiliario en EE.UU. desde 1971; este refleja que en los últimos ciclos de subidas el real estate se portó peor que el mercado en tres ocasiones, pero lo batió en otras tres. “Si se produce una subida sustancial de los tipos de interés, que implique la vuelta a la media de largo plazo del 5%, afectaría a la rentabilidad. Pero vivimos en una sociedad altamente desapalancada, por lo que creo que es improbable que esto suceda”. El experto cree que la caída de los tipos que se ha visto en este ciclo aún no se ha reflejado plenamente en el real estate, que todavía podría tener un margen de subida de casi 100 puntos básicos. Por otra parte, recuerda que “cuando los tipos suben, el mercado está esperando un crecimiento económico más elevado y, por tanto, un crecimiento mayor de los alquileres, por lo que no es necesariamente malo para las compañías inmobiliarias”.
Grandes temáticas macro
Philippa identifica cuatro grandes tendencias macro que están teniendo una influencia directa sobre el mercado inmobiliario internacional. La primera de ellas es, por supuesto, el efecto de las políticas expansivas de distintos bancos centrales de todo el mundo: “Todas y cada una de las naciones desarrolladas que habían intentado subir los tipos de interés han acabado tarde o temprano revirtiendo esta tendencia”. El experto no espera que estas políticas lleguen a su fin en un futuro próximo, y por ello considera que el entorno actual “es favorable para los activos reales, incluyendo el inmobiliario".
La segunda gran tendencia es la recuperación de los bancos desarrollados tras el shock post Lehman. Comenta en concreto que los bancos están volviendo a endeudarse y están más dispuestos a conceder préstamos, pero que aún están lejos de los niveles vistos durante la burbuja. La tercera tendencia, por otra parte, es relativa a los flujos de capital. Philippa se refiere a que “las grandes ciudades globales, como Singapur, Nueva York o Londres siguen siendo un activo refugio”. Comenta que espera que esta clase de centros urbanos continúen atrayendo a nuevos inversores, y espera que se incremente en este contexto la actividad del capital riesgo.
La última tendencia tiene que ver con la distribución. Aquí, el gestor incluye temáticas como el comercio online. Se refiere a que, para compañías de distribución de productos cuyo negocio se desarrolla en internet, contar con buenas infraestructuras de almacenamiento es clave. De hecho, comenta que esta clase de compañías están ganando mucha cuota de mercado, mientras que los centros comerciales están perdiendo visitas.
