M&G: Tendencias estructurales y cíclicas del inmobiliario

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Cómo navegar el actual contexto de recuperación global y aprovechar las oportunidades inmobiliarias más interesantes. Este fue el tema central de un evento digital organizado por M&G Real Estate que presentó los resultados del último Global Property Outlook Report. La pandemia fue un acontecimiento trascendental que ha tenido importantes repercusiones en los hábitos de vida y laborales. Los impactos también se sintieron en el sector inmobiliario. Tenemos como ejemplo las nuevas prácticas laborales inteligentes o cómo el impulso del comercio electrónico han cambiado el uso de oficinas y espacios comerciales.

“Hemos atravesado un período difícil y ahora el futuro parece más sereno”, admite Jose Pellicer, director de Estrategia de Inversión de M&G Real Estate. “La percepción es que la escala de la demanda del consumidor reprimida podría desencadenar un fenómeno muy similar al de los 'locos años veinte' del siglo pasado. Ya estamos viendo las primeras señales de crecimiento económico sostenido, tras un período de severas restricciones. Esto debería tener impactos positivos transversales para diferentes áreas del mundo”, afirma.

Pero el primer paso a dar, según la gestora, es distinguir entre tendencias estructurales que podrían imponerse en un horizonte de largo plazo y tendencias cíclicas. “El sector inmobiliario necesita tiempo para evolucionar. Los sesgos podrían hacer pensar erróneamente que las tendencias actuales son irreversibles y unilaterales. En realidad, los ciclos existen y pueden cambiar rápidamente. Los inversores deben estar preparados y tener cuidado con las señales que indican estos puntos de inflexión”, advierte el directivo.

LAS PRINCIPALES TENDENCIAS

El Global Property Outlook Report  de M&G identifica una serie de tendencias en el mercado inmobiliario.

  • La transición permanente al trabajo flexible parece factible en todas las empresas, aunque el modo de trabajo híbrido nunca eliminará por completo el uso de oficinas. En los mercados de Asia y el Pacífico, los clústeres de innovación en rápida expansión son sinónimo de campus altamente colaborativos.
  • Se espera que aumente la asignación a sectores alternativos, con un volumen récord de capital institucional dirigido a inmobiliario residencial. La oferta limitada y los altos precios de la vivienda seguirán impulsando a la comunidad de inquilinos en Europa.
  • El sector inmobiliario de logística seguirá teniendo una gran demanda, apoyado por un cambio estructural en los hábitos de consumo, con rendimientos que alcanzarán el 3% en Alemania. “Sin embargo, no todo el sector logístico es resiliente y, en un entorno de baja rentabilidad, la selección de activos será decisiva”, explican desde M&G Real Estate.
  • El sector minorista sigue enfrentándose a obstáculos estructurales. Pero puede experimentar una recuperación parcial a medida que los hogares comiencen a gastar sus ahorros acumulados y los inversores reaccionen ante cambios sustanciales de precios.
  • El sector inmobiliario sigue ofreciendo una gran prima de riesgo sobre los bonos, a pesar de la debilidad de los rendimientos inmobiliarios en Europa. Según M&G, es probable que los factores inflacionarios sean temporales y las tasas de interés se mantendrán bajas. En combinación con las bajas tasas de desocupación en Europa, los precios inmobiliarios básicos parecen sostenibles y ofrecen un valor relativo atractivo para los inversores.

“La rotación hacia sectores de alto crecimiento o resilientes será crucial para mantener el flujo de caja de la cartera. Los inquilinos de alto crecimiento de la década 2020-2030 serán los pertenecientes a los sectores de salud, clima, energías renovables, transporte y tecnología. Incluso los llamados habilitadores, principalmente en tecnología y finanzas, deberían prosperar ", continúa Pellicer.

Y entre las tendencias aceleradas por la pandemia también está la de la ASG. En el sector inmobiliario se ven los esfuerzos por mejorar la eficiencia energética ambiental de los edificios, pero también en problemas sociales y brechas generacionales para el acceso a soluciones habitacionales. “En 10 años, los estándares ambientales serán muy diferentes y probablemente desafiarán los retornos que no cumplen con los ASG de formas completamente nuevas”, continúa Pellicer. "La pandemia ha centrado la atención en la calidad de la inversión y el flujo de caja. La posición geográfica y la sostenibilidad están ahora sujetas a un análisis cuidadoso. En muchos mercados, los precios aún no reflejan los estándares ASG. Pero para los inversores a largo plazo, el rendimiento de la salida debería ser tan importante como el rendimiento de la entrada ", explica.