Que España es un país en el que hay una clara preferencia por invertir en el sector inmobiliario no es nada nuevo. De hecho, nuestro país es junto con Noruega el país de Europa con un mayor porcentaje de personas con una vivienda en propiedad (más del 80%), según los datos de Inverco. De ahí que no sea de extrañar que la recuperación que se ha visto en los precios del mercado inmobiliario- según los datos del INE el precio de la vivienda volvió a subir en el primer trimestre del año dos décimas elevando al 6,8% el crecimiento interanual- haya vuelto a elevar la demanda del ladillo como inversión en un contexto en el que, además, los inversores obtienen poca o ninguna rentabilidad por los productos sin riesgo como los depósitos o los fondos de renta fija.
De hecho, según una reciente encuesta realizada por Inverco, por cuarto año consecutivo las gestoras contestaron que eran los inmuebles como el principal competidor al que se enfrentan los fondos. Respuesta que se ha repetido los últimos cuatro años. Sin embargo, existen muchos fondos que permiten aunar ese interés que presenta el inversor español con respecto al sector inmobiliario con el vehículo del fondo de inversión y esta combinación está dando un muy buen resultado en un contexto de tipos bajos y alta volatilidad como al que estamos asistiendo en este momento. Con el añadido de que, a diferencia de lo que sucede con la inversión directa en el sector inmobiliario, “se obtiene diversificación, liquidez y los activos inmobiliarios cotizados están más baratos que la inversión directa. Hay un descuento del 15%”, según explica Damien Marichal, gestor del DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend, fondo que cuenta con el Sello Funds People 2019 por su clasificación de Consistente.
De momento, el mercado les está dando la razón ya que solo este año los fondos registrados en España que invierten en real estate obtienen este año rentabilidades medias que van desde el 11,42% por invertir en Europa al 20% de los que invierten en el mercado estadounidense, según los datos de Morningstar. Cifras que convierten al sector de real estate como el más rentable del año, según las categorías que establece Morningstar.
La duda está en si estas buenas cifras podrán mantenerse en un contexto de desaceleración económica como en el que nos encontramos. Desde State Street consideren que sí ya que identifican al sector inmobiliario como uno de los que tienen un mayor potencial de crecimiento de cara al próximo trimestre. De hecho, según publican en su último Dashboard sectorial, “con la Fed y el BCE sin posibilidad de subir los tipos de interés y la caída de la rentabilidad de los bonos los inversores buscan desesperadamente rendimientos y en el sector de real estate pueden encontrar la respuesta”. No en vano, a este sector también le acompañan las buenas previsiones en cuanto beneficios ya que es el único al que le han mejorado las previsiones en cuanto a beneficio por acción para este 2019.
El impacto de una desaceleración económica en el sector
Sin embargo, los gestores de este tipo de productos coinciden a la hora de señalar la importancia de ser selectivos con este tipo de inversiones en un contexto de desaceleración económica mundial que, sin duda, se dejará sentir en el sector aunque quizá no tanto como en otros. “Las inmobiliarias cotizadas tienen características similares al mercado de acciones pero también de bonos por lo que aunque el sector una cierta sensibilidad a los ciclos económicos también cuenta con un componente defensivo en comparación con el mercado de acciones”, afirman desde el equipo de inmobiliario global de Duff and Phelps, que gestionará a partir del 19 de junio el Nordea 1 – Global Real Estate, fondo que cuenta con Sello Funds People 2019 por su clasificación de Consistente.
Desde DPAM cooinciden en el buen tono que sigue presentando este sector. “Nuestras perspectivas son bastante optimistas aunque efectivamente, los alquileres están muy relacionados con el crecimiento del PIB y hay que ser cuidadoso en algunos sectores. Pero en nuestro fondo tenemos bastante visibilidad sobre los diferentes componentes. Por ejemplo, el sector residencial alemán, que representa entre el 25 y el 30 por ciento de nuestras estrategias, no está relacionado con el PIB. Su comportamiento depende de la continua subida de los alquileres, que son muy bajos y crecen de manera sostenida entre un 3 y un 4 por ciento al año”, afirma Marichal. Este fondo se interesa además por el factor que el dividendo tiene en los REITS sonde invierte ya que, según explica su gestor “el 75% de las REITs europeas que componen este fondo tienen que tener una rentabilidad por dividendo por encima de la media del sector (aproximadamente del 4,87%). Además, hasta un 25% de la cartera se puede invertir en renta fija de compañías inmobiliarias europeas”.
Junto con los dos fondos mencionados, el equipo de análisis de Funds People tiene identificados otros dos productos que también se incluyen en la lista de Fondos con Sello Funds People 2019. Se trata del Martin Maurel Pierre Capitalisation C y del Morgan Stanley Investment Funds - Global Property Fund, que cuentan con las clasificaciones de C (Consistente) y B (Blockbuster) respectivamente.
