TRIBUNA de Ignacio Resusta, especialista de Inversiones en Mercados Privados, UBS AM. Comentario patrocinado por UBS Asset Management.
La incertidumbre macroeconómica y la creciente volatilidad del mercado presentan tanto riesgos como oportunidades. Los ciclos económicos adversos, las dinámicas del mercado y los cambios geopolíticos afectan negativamente a los valores de las propiedades y los ingresos por alquiler. Cuando estos riesgos y restricciones de liquidez persisten, las ineficiencias del mercado suelen generar oportunidades atractivas.
Como el mayor gestor multi-manager de real estate del mundo, creemos que los NFI pueden ofrecer oportunidades estratégicas y ágiles para la optimización de las carteras. Los NFI permiten a los inversores sofisticados aprovechar las ineficiencias del mercado y apuntar con precisión a oportunidades de alta convicción que se alinean mejor con sus carteras existentes, con comisiones reducidas, una fuerte alineación de intereses y mayor control por parte del inversor.
¿Qué son los Non-fund Investments (NFI)?
Las inversiones no basadas en fondos (NFI, por sus siglas en inglés) en Real Estate suelen realizarse en forma de coinversiones, club deals y joint ventures. Estas inversiones pueden ser más complejas que las inversiones tradicionales en fondos, pero permiten a los inversores reinventar sus estrategias y desbloquear nuevas vías de crecimiento para sus carteras. Estas estructuras suelen combinar el capital, la experiencia y las redes tanto de los inversores (LP) como de los gestores (GP) para acometer inversiones conjuntamente y compartir la potencial rentabilidad. Los NFIs pueden:
- Permitir a inversores sofisticados seleccionar oportunidades de inversión de alta convicción y crear carteras sólidas.
- Proporcionar acceso a oportunidades predefinidas con comisiones más bajas y, potencialmente, una mejor alineación de intereses que algunas estructuras tradicionales de fondos.
- Permitir a los inversores personalizar la estructura para adaptarse mejor a sus necesidades, al tiempo que otorgan a los LP mayor control sobre la estrategia, la gobernanza y la liquidez.
En el sector inmobiliario privado, las coinversiones representan participaciones en equity o deuda inmobiliaria en una inversión única o cartera gestionada por un GP. Normalmente se realizan junto al fondo del GP y están disponibles solo para un grupo reducido de inversores que ya están invertidos en el fondo o tienen una relación/acuerdo separado con el GP. Las coinversiones implican una due diligence exhaustiva sobre el activo y el plan de negocio, y normalmente ofrecen comisiones más bajas que las inversiones tradicionales en fondos.
Los club deals y las joint ventures suelen implicar la compra directa o la participación en la propiedad de un activo o cartera de activos sin conexión con un fondo. Los club deals suelen estar formados por un grupo de inversores con ideas afines (dos o más) que se unen para adquirir conjuntamente un activo o portfolio. Las joint ventures son asociaciones entre LP y GP para llevar a cabo una inversión específica o una estrategia en formato dirigido por el LP. Los socios aportan experiencia y tienen distintos niveles de control y derechos de decisión. Los club deals permiten a los LP actuar conjuntamente con recursos, experiencia y capital complementarios, normalmente con comisiones más bajas que las inversiones en fondos. Los inversores más grandes suelen liderar o coliderar las transacciones y definir la estructura y la alineación de intereses.
A menudo, los NFI surgen como consecuencia de la compra de activos de alta calidad que son demasiado grandes para que un solo inversor (o fondo) los ejecute por sí solo. Además, los secundarios GP-led o recapitalizaciones ocurren cuando los gestores buscan estrategias de continuación para activos que ya poseen y que pueden requerir más tiempo para ejecutar el plan de negocio. Las plataformas multi-manager y los LP bien conectados están bien posicionados para ayudar a los GP a cubrir estos vacíos de capital y acceder a oportunidades que no se comercializan ampliamente.
El análisis de los NFI puede ser complejo y requiere una due diligence más parecida a la inversión directa. La due diligence tradicional sobre el gestor del fondo es el punto de partida para determinar la viabilidad de la estrategia del GP, su historial, capacidades y estructura operativa. Sin embargo, es necesario superponer un análisis significativo a nivel de propiedad sobre el inmueble o cartera en cuestión. Este proceso requiere evaluar cada activo individual en la cartera para contrastar el precio, las estimaciones de flujos de caja y rentabilidad, el plan de negocio, etc. Además, puede ser necesario realizar una due diligence adicional sobre aspectos medioambientales, normativos, urbanísticos, legales y fiscales.
Beneficios potenciales de incluir NFI en una cartera
1. Seleccionar las mejores oportunidades para la cartera
Los NFI permiten acceder a oportunidades de alta convicción en un formato más concentrado y activo. Las plataformas multi-manager de arquitectura abierta tienen una visión panorámica de cientos de fondos y miles de propiedades para seleccionar las oportunidades más atractivas. Los NFI pueden servir como herramienta estratégica para introducir exposiciones específicas a regiones o sectores que normalmente son menos accesibles a través de fondos tradicionales. Muchos sectores atractivos son difíciles de acceder mediante fondos y pueden requerir un NFI para lograr una exposición óptima.
2. Comisiones más bajas y mejor alineación
Los NFI suelen tener comisiones significativamente reducidas en comparación con las inversiones tradicionales en fondos, lo que permite un acceso más rentable al sector. Además, las estructuras de comisiones de los NFI suelen negociarse para ofrecer términos económicos más favorables para los LP. En formatos de club deal y joint venture, los GP pueden estar obligados a realizar una inversión significativa en el programa, asegurando una alineación de intereses.
3. Mayor control para los LP
Los NFI suelen proporcionar a los inversores mayor influencia sobre las decisiones de inversión en comparación con los fondos tradicionales, especialmente en lo que respecta al momento de la venta de activos y eventos de liquidez. En club deals y joint ventures, los LP suelen establecer límites estratégicos y negociar derechos de decisión significativos sobre asuntos operativos clave, financiación y estrategias de salida. En estructuras de coinversión, los marcos de gobernanza suelen estar alineados con el fondo en el que el LP está invirtiendo, aunque puede haber mejoras como timings predefinidos y desencadenantes de salida basados en el rendimiento del activo.
4. Mejora del pipeline
Al utilizar redes extensas de GP y todo el espectro de posibilidades de inversión en mercados privados, los LPs pueden evaluar oportunidades desde un pipeline más amplio que cualquier GP directo. Las plataformas multi-manager consolidadas y los LP grandes suelen tener flujo de operaciones exclusivo o propietario que puede no estar disponible para el mercado general. Asegurar el flujo de operaciones mediante relaciones existentes es clave para mantener un pipeline sólido y evitar ver solo oportunidades ampliamente comercializadas.
5. Flexibilidad en los distintos ciclos de mercado
Guiados por la investigación y el conocimiento local, los inversores sofisticados pueden ajustar su exposición según las condiciones del mercado en lugar de estar atados a estructuras rígidas de fondos a largo plazo. Durante periodos de recesión, pueden surgir oportunidades de coinversión, recapitalizaciones y otras operaciones en el mercado secundario con descuentos en valoración y términos preferentes, mejorando los retornos esperados a largo plazo.
6. Despliegue más rápido de capital
Las plataformas de arquitectura abierta con capacidades internas de análisis e inversión pueden ofrecer un pipeline más amplio de operaciones, ayudando a los inversores sofisticados a desplegar capital de forma más eficiente en lugar de esperar periodos de levantamiento de capital liderados por GP. Esto es especialmente beneficioso para inversores que buscan entrar rápidamente al mercado y cumplir objetivos de asignación específicos por sector en mercados privados.
7. Estructuración a medida
Aunque algunas estructuras de coinversión están estrechamente alineadas con un fondo adyacente, muchos NFI pueden personalizarse para garantizar una estructura adecuada para el LP. Estructurar un club deal o una joint venture puede conllevar características únicas de liquidez para minimizar el impacto fiscal. También pueden utilizarse vehículos especiales para proteger adecuadamente ciertos tipos de ingresos esperados de la inversión. Los requisitos legales y normativos del LP también pueden incluirse en la configuración inicial de la estructura.
Reflexión final
Los NFI pueden ser elementos esenciales para las carteras de inversores sofisticados que buscan acceso sólido a operaciones, diversificación temática, mejores condiciones económicas y mayor control y alineación de intereses. Al aprovechar el acceso a GP líderes en una amplia gama de formatos de inversión dentro de un marco flexible, los inversores pueden posicionar mejor sus carteras para fortalecer los retornos, mitigar riesgos y optimizar su exposición.
