TRIBUNA de Olivier Hertoghe y Damien Marichal, gestores de los fondos Petercam Securities Real Estate Europe y del Petercam Real Estate Europe Dividend.
Es de sobra conocido que el inmobiliario cotizado ofrece ventajas de diversificación para cualquier cartera, ya que cuentan con un interesante riesgo/retorno comparado con bonos y acciones.
A parte de tener una descorrelación directa con la renta variable, en general, los activos de las sociedades inmobiliarias cotizadas son de mejor calidad que la media del mercado inmobiliario, lo cual da a los REITs una ventaja competitiva y debería también dar como resultado un “Premium rating” superior a una suma del valor de cada edificio. Durante 20 años, el inmobiliario global cotizado ha superado en rentabilidad al inmobiliario directo en más de un 4% anual. Esto se debe en parte a una base de costes que es aproximadamente dos veces menor que la inversión en bienes inmuebles directa.
Debemos tener en mente que en el momento que adquieres un REIT en cierta manera te conviertes en arrendador, compras el derecho a un alquiler y a los cash flows. Por tanto en realidad se trata de una apuesta pro-ciclo donde la clave está en la selección de compra y la generación de flujos de caja. Además, esta clase de activo tiene facilidad para financiarse en los mercados ya que no están tan apalancados. Pueden acudir al mercado para emitir deuda o realizar ampliaciones de capital en términos que les son muy favorables y les permite realizar ciertas adquisiciones de valor añadido, muy positivas para sus propios resultados y también para todo el sector de REITs, con cada vez compañías más grandes y líquidas.
Lo que además empezamos a constatar es algo de consolidación en el sector. Existen cerca de 430 REITs en Europa, la mayoría demasiado pequeños para invertir en ellos. El tamaño de los REITs es importante a la hora de optimizar márgenes operativos y costes de capital y no nos sorprendería ver más empresas aprovecharse de esto, y que surjan más large caps como resultado del M&A. De cara al futuro, y a pesar de la buena evolución registrada en los últimos años, hay todavía nichos de mercado que muestran crecimiento de los alquileres, como las oficinas en Londres o el residencial en Alemania.
En este contexto y siguiendo esta estrategia, Petercam cuenta con el fondo Petercam Securities Real Estate Europe, un fondo que bate de manera consistente a su índice de referencia con menor volatilidad. Tiene un sesgo hacia empresas de mediana capitalización poco analizadas por el mercado que generen un parte significativa de alfa. La selección de valores se basa en un análisis cualitativo y en un modelo de valoración cuantitativo.
Otra de las formas de beneficiarse de esta clase de activo es la combinación del Inmobiliario cotizado con las estrategias dividendo. Cuando se combinan estas características se ofrece una volatilidad notablemente inferior a la renta variable en general. Por su parte, la inversión en valores de renta fija de compañías inmobiliarias cotizadas puede alcanzar el 25% de la cartera. Petercam cuenta con una de estas estrategias en el fondo Petercam Real Estate Europe Dividend. Este fondo tiene una beta menor e invierte en valores que ofrecen un crecimiento sostenible del dividendo por encima de la media del sector.
