COLABORACIÓN de Alejandro Sanguino, CFA, miembro del Comité de Inversiones Alternativas de CFA Society Spain.
En estos últimos años hemos visto cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario en España, pasando de un mercado dominado por las oficinas y el retail (locales comerciales, centros comerciales, etc.) a un mercado más heterogéneo donde el living y los hoteles han cogido mayor protagonismo. Las operaciones han evolucionado de estructuras sencillas con contratos de arrendamientos a otras más complejas con contratos de gestión o incluso creando al propio operador.
El diseño de los espacios de nuevos edificios residenciales y comerciales ha evolucionado en busca de nuevas líneas de ingresos. En la actualidad, los inversores de oficinas están introduciendo espacios de trabajo flex (co-working) para satisfacer demandas temporales de espacio de sus inquilinos actuales, integrando y generando una gestión más activa de las zonas comunes con el fin incrementar valor y retener inquilinos. En el sector residencial el producto también ha mejorado, vemos que el parque de viviendas en alquiler en España está mayoritariamente en manos de inversores privados (hablamos de un 95 % de las viviendas aproximadamente). Aun así, el inversor institucional está impulsando el cambio de diseño, mejorando y ampliando las zonas comunes, y ofreciendo una interesante cartera de servicios dentro de sus promociones. Algunas promociones de alquiler en Madrid además de disponer de espacios dedicados al gimnasio, piscinas, coworking, salas multipropósito llegan a incluir salas de cines que los inquilinos pueden alquilar para visualizar películas o incluso eventos deportivos. Todo esto tiene como objetivo hacer la vida más cómoda a los inquilinos y retenerlos por más tiempo.
Nuevas estructuras de gestión y contratos
No solo veremos cambio en el diseño de los activos, también lo veremos en las estructuras de las operaciones y forma de gestionarlas. Un buen ejemplo puede ser el cambio de gestión hotelero. Los hoteles solían usar un contrato de arrendamiento al uso, en el que los trabajadores se encontraban en el balance del inquilino/operador y el inversor recibía una renta fija que se actualizaba según la variación del IPC de manera anual. De esta forma, los riesgos de cada uno estaban muy bien separados. Cuando aparece la pandemia y surge la necesidad de confinamiento, muchos hoteles se ven obligados a cerrar. Ante esta situación, los inversores llegaron a condonar numerosas rentas de alquileres y comprobaron (de la peor manera) de que un contrato de arrendamiento no te protege del “downside” de tu inversión de la manera que ellos pensaban, viéndose obligados a renegociar muchos contratos.
A raíz de todo esto, son muchos los inversores que han empezado a preferir contratos de gestión a los de alquiler. Los contratos de gestión se diferencian de los de alquiler en que los primeros tienen mayor riesgo laboral, al tener que soportar los empleados en su estructura; también tienen mayor riesgo operacional, al verse expuestos a las fluctuaciones del negocio. El operador hotelero pasará a ser un gestor que opere el activo a cambio de unas comisiones, en vez de ser el inquilino que se queda con los beneficios y que paga una renta al propietario/inversor. En definitiva, el contrato de gestión tiene algo más de “downside” pero te permite participar en el upside”
Desde la perspectiva del mercado living podemos ver esta misma tendencia. Dicho mercado está compuesto por residencial, “flex living”/ “coliving”, residencias de estudiantes, entre muchas otras. Ante la inexistencia de operadores profesionalizados y con el objetivo de tener mayor control sobre la cuenta de resultados, se está optando por interiorizar la gestión llegando a crear a su propio operador.
Impacto de los fundamentales y del entorno económico y nuevas estrategias de inversión
Sobre las principales tendencias de inversión, como ya se ha señalado en múltiples ocasiones y artículos, el mercado inmobiliario se ha visto impactado en los últimos años debido a la subida de costes de construcción, subida de los tipos de interés y su correspondiente bajada en las valoraciones. No obstante, los fundamentales españoles siguen siendo buenos. El mercado residencial se ha visto favorecido por un crecimiento poblacional anual del 0.6% de media en los últimos 10 años (esto son más de 280,000 personas de media anual) y se espera un crecimiento cercano al 1 % durante los próximos 10 años (según las estimaciones elaboradas por el INE). Por otro lado, el mercado hotelero, se ha visto beneficiado por el empuje del turismo en los últimos años, creciendo más de un 3 % de manera anual.
Todo esto ha hecho que esquemas tradicionales como el built to rent (promoción de edificios residenciales destinados al alquiler) ya no sean viables debido al alto coste del suelo y construcción, y se han buscado alternativas más asequibles para el inversor como el flex living. Éste último supone alquileres de corta duración (menor a un año), que normalmente están ubicados en suelos terciarios o dotacionales que suelen ser más asequibles y poco interesantes para el promotor según la zona. Todo esto supone una manera provisional de aumentar el parque de viviendas a menor coste en el entorno actual.
En los últimos años la bajada de las valoraciones, especialmente en la tipología de activos que mencionaremos más adelante, ha suscitado el interés de muchos inversores para realizar reconversiones. Uno de los proyectos más recurrentes es la reconversión de oficinas en desuso a viviendas de lujo destinadas a la venta. Según diferentes informes de CBRE enfocados en los proyectos de reconversión, desde 2024 se han llevado a cabo más de 90 proyectos de reconversión, acumulando una inversión superior a los 1.000 millones de euros. Asimismo, otros sectores como las oficinas y los centros comerciales se han visto altamente perjudicados; previo al año 2020 suscitaban mucho interés en los inversores, pues resultaban ser el activo tradicional en el mercado inmobiliario. A raíz de los acontecimientos posteriores a 2020, estos activos se han devaluado y en la actualidad se pueden llegar a comprar oficinas por encima del 5% cuando antes estaban por debajo del 4%, o centros comerciales al 7% cuando antes se vendían al 5%. Todo esto supone la aparición de oportunidades muy interesantes para comprar a buen precio y yields atractivas.
Adicionalmente a esto, ambos activos –oficinas y centros comerciales– han demostrado un gran potencial de crecimiento de rentas. Lógicamente para que esto pase, la ubicación del activo es uno de los factores más importantes a la hora de analizar la inversión, especialmente en lo referente a las oficinas. Un buen ejemplo sería la torre de Colón en Madrid; este ha sido uno de los últimos edificios localizados en el CBD (Central Bussines District) que han sido reformados, consiguiendo superar el máximo nivel de renta alquilado en la zona.
Conclusiones
En definitiva, España ha conseguido posicionarse entre los principales mercados europeos, siendo Madrid y Barcelona dos de las diez ciudades europeas más atractivas para invertir, según la European Investor Intentions Survey de 2025 elaborado por CBRE.
Los números lo demuestran, año tras año siempre hay alguna operación por encima de mil millones de euros: en 2022 un fondo de inversión americano salió de su operadora logística dando la entrada a un banco internacional. También en el mismo año un banco español recompró una cartera de sucursales bancarias operadas por ellos a una SOCIMI española. En 2023, un fondo de inversión española recapitalizó su operadora de estudiantes con la entrada de nuevos inversores. En 2024 un fondo soberano entro dentro del capital de uno de los mayores fondos de inversión enfocado en el sector hotelero. En 2025 un fondo de inversión americano vendió a un fondo soberano canadiense su operadora de residencias de estudiantes. Además, una promotora española, respaldado por capital local e internacional, tras hacerse con otra promotora local más pequeña, puso otra oferta por una de las promotoras españolas cotizadas en nuestro país, proceso que se espera que se cierre durante el 2026.
En los últimos 5 años, se han acumulado una media de más de 1.600 millones de euros invertidos en transacciones corporativa, este año ya van más de 3.000 millones de euros invertidos. De hecho, a final del tercer trimestre de este año, el volumen de inversión ya ha superado más de un 44% la tasa interanual y lo previsible es que se cierre el año cerca del mejor registro de los últimos 15 años, con casi 20.000 millones de euros invertidos.
Con todos estos datos, es indudable que España tiene un atractivo cada vez mayor para la inversión inmobiliaria, siendo capaz de mostrar liquidez en transacciones de gran tamaño gracias a la entrada de grandes inversores institucionales.
