¿Una cuestión de tamaño?

Dos de las principales cuestiones que surgen a la hora de plantear las diferentes estrategias de inversión son el universo de acciones fuera del índice de referencia, y la relación entre tamaño (liquidez) y rendimiento.

¿Cuán grande es el universo de acciones de compañías inmobiliarias cotizadas? Habría que considerar no sólo el universo de acciones que compongan un índice (el más comúnmente utilizado: FTSE EPRA/NAREIT), sino también el universo global de acciones inmobiliarias cotizadas incluyendo mercados desarrollados y emergentes.

En este sentido, el universo global tiene un valor de mercado de casi EUR 2,5bn frente a los EUR 1,3bn en el caso del índice EPRA, y 2.000 acciones frente a 500. Las mayores diferencias vienen, sorprendentemente, en la distribución geográfica: en términos de capitalización bruta Asia y LatAm tienen mayor peso que Norteamérica. Curiosamente, 36 valores tienen más del 31% del total de capitalización de mercado, y entre 750 ostentan el 93% del total.

Por tanto, ¿las compañías pequeñas tienen mejor comportamiento? Es decir, ¿Se remunera al inversor en mayor grado por asumir una mayor iliquidez? Podríamos decir que durante los últimos 12 meses así ha sido. Las compañías de menor capitalización ($<100m) han obtenido un retorno cercano al 23%, mientras que aquellas compañías de mayor tamaño ($>2,5bn) han subido entre un 2% y un 9%. No obstante, si acotamos el ciclo a los últimos 3 meses, los resultados tornan ciento ochenta grados.       

En cuanto a los fondos inmobiliarios, teniendo en cuenta 2 periodos puntuales (pico en Febrero 2007 y fondo en Marzo 2009) hemos observado que, desde el pico de 2007, los grandes fondos despuntan en cuanto a retornos. No obstante, hay cierto sesgo ya que hablamos de tamaño en referencia al volumen de activos bajo gestión. En cuanto a los retornos obtenidos desde el valle en Marzo 2009, hay un patrón parecido (aunque no tan consistente como en el caso anterior). Finalmente, en cuanto a volatilidad, vemos que hay una ligera mayor volatilidad en fondos de menor tamaño con mandatos de gestión en Europa y Asia frente a fondos globales y/o de los EEUU.

Conclusión:

1. En nuestro universo de análisis de acciones de compañías inmobiliarias cotizadas, existe una mayor ponderación hacia Asia y LatAm;
2. En cuanto al free-float, en los $500m hay un punto de inflexión a tener en cuenta, ya que aquellos valores con menor free-float del límite señalado suelen tener una cobertura de analistas muy reducida (2%);
3. Las compañías menos líquidas han obtenido retornos a 12 meses del 23% (15% en USD), frente al 2% de compañías más líquidas;
4. Según lo esperado, las valoraciones (medidas en rentabilidad por dividendo) son mayores para aquellas compañías de mayor liquidez, y la volatilidad es mayor en aquellas compañías más pequeñas;
5. Según lo analizado, hay importantes implicaciones a la hora de definir una estrategia de inversión inmobiliaria. Si existen compañías con activos similares pero con diferencias de valoración en mercados cotizados que oscilan entre un 20% y un 40%, esto permite que las compañías con mayor liquidez tengan una grandísima ventaja competitiva.