Durante los últimos 30 años, el equipo detrás de la boutique británica GSA ha desarrollado su expertise en el mercado de residencias de estudiantes. Desde que en 1991 se regularizó por primera vez las residencias estudiantiles privadas en Reino Unido. A lo largo de las últimas tres décadas, la firma, representada en Iberia por Capital Strategies, cultivado una cartera inmobiliaria especializada con un valor de más de 8.000 millones de dólares. En 2009 vieron la oportunidad de expandir su mirada globalmente con el lanzamiento del GSA Coral Student Portfolio.
¿Por qué residencias de estudiantes? ¿Por qué apostar tan directamente por un nicho? “Puede que parezca un sector nuevo en España, pero la realidad es que es un mercado muy maduro en Reino Unido y EE.UU.”, defiende Paul Discalicau, co gestor de la estrategia. “Y nosotros somos pioneros; tenemos la experiencia”.
En su opinión, los inversores aún no han explotado todas las oportunidades que ofrece este segmento del inmobiliario. “Hemos visto mucho capital entrado en el llamado sheds and beds (cobertizos y camas) por su supuesta estabilidad. Pero si empezásemos a retirar las capas veríamos las muchas dudas que sobrevuelvan”, afirma. Preguntas como la resiliencia de los alquileres actuales, los problemas que se han destapado en las residencias de la tercera edad o la volatilidad de los hoteles.
En cambio, las residencias estudiantiles, asegura, ofrecen una mayor transparencia. Además, se benefician del crecimiento de lo que denomina economía del conocimiento. Esto es, el aumento de la demanda de estudios universitarios impulsado por el crecimiento de la clase media, sobre todo en países emergentes. “A pesar del envejecimiento de la población, las tasas de participación en las universidades están aumentando. En países como Tokio es una vía para captar inmigración con educación superior”, cuenta.
Qué esperar de la cartera del GSA Coral Student Portfolio
La estrategia del fondo se basa en tres pilares: adquisición, desarrollo y operativa. Es decir, tocando toda la cadena de valor del mercado. La boutique invierte, siempre de la mano de joint ventures con inversores institucionales, en nuevos proyectos. Ese desarrollo puede ser en nuevos terrenos o reacondicionando inmuebles. La última pata, pero quizás la más importante, es la gestión del día a día de las residencias estudiantiles. “Estamos en el mercado para el largo plazo. Hablamos con los estudiantes, conocemos sus necesidades y nos adaptamos a los cambios”, cuenta Paul Discalicau, co gestor del fondo.
El fondo apuesta por un inmobiliario específico pero con una mirada global. Sus residencias se encuentran ubicadas en las principales ciudades de países como Reino Unido, Alemania, Irlanda, España, Australia, Japón y EE.UU. con un límite máximo de exposición en cada país del 30%.
Detrás de cada incursión a un nuevo mercado hay años de análisis para adaptarse a las necesidades de cada cultura y país. No hay una estrategia calcada. Por ejemplo, estudiando el mercado español, descubrieron que en España los estudiantes perciben el servicio de comedor como algo imprescindible. Algo que no ocurre en otros países. “En Reino Unido la mayoría reserva su habitación online. En España hacen el tour virtual, mandan mails, pero el último paso antes de reservar suele ser una visita a las instalaciones con toda la familia… y quedarse a comer”, cuenta el gestor.
De ser los pioneros en un mercado nuevo a invertir en siete países distintos, el fondo ha convertido su nicho en una apuesta en las carteras del inversor español. Así, el GSA Coral Student Portfolio cuenta en España con el Sello FundsPeople 2021 por su calificación de Blockbuster. Y la boutique mantiene unas perspectivas positivas. Su objetivo a medio plazo es llegar a gestionar 250.000 camas y un patrimonio inmobiliario de 10.000 millones de dólares en activos.
