Schroders, Henderson y Fidelity analizan las perspectivas sobre una clase de activo que, lentamente, vuelve a recuperar el favor de los inversores, sobre todo en el caso de los alemanes y los del norte de Europa.
Schroders anunciaba la semana pasada la creación de un equipo dedicado exclusivamente a las inversiones inmobiliarias, con dos fichajes incluidos y tres fondos a su cuidado. Se trata del último esfuerzo de la gestora por reforzar su área de inversiones inmobiliarias, pero no es ni mucho menos el único. Después de años de hundimiento tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, esta clase de activo ya se ha quedado lo suficientemente barata como para volver a suscitar el interés de los inversores, especialmente en un entorno de bajos tipos de interés.
Los intereses del nuevo equipo de Schroders se centran en tres áreas principales: activos industriales, oficinas y ventas minoristas. En el primer campo destacan “las pruebas firmes de una recuperación sostenida y general de la economía en Reino Unido”, que está llevando al aumento de la demanda de almacenes más pequeños y espacios de almacenaje en torno a las grandes conurbaciones. De esta forma, explotan la escasez de espacios de almacenaje en áreas con alta densidad de población, algo que se está produciendo en lugares como Londres, aunque también se está recuperando la demanda de espacios logísticos para empresas de mensajería y ventas online como DHL o Amazon en otros mercados clave, como Alemania o el Benelux. “Está empezando la subida de los alquileres, y se espera que el sector se comporte mejor que el mercado en general en los próximos 5 años”, auguran desde la firma.
En cuanto al alquiler de oficinas, se destaca la fuerte competencia presente en el centro de Londres, junto con la flexibilidad de los arrendatarios a la hora de cambiar sus localizaciones, por lo que centran sus apuestas en las áreas suburbiales. Dentro de Europa continental, observan una clara division en las dinámicas de los mercados en Austria, Alemania, Noruega y Suecia, por un lado, y el resto de Europa, por el otro. En el primer caso, las compañías tienen suficiente confianza en la recuperación económica como para empezar a incrementar su plantilla y necesitar ampliar sus instalaciones, mientras que en el segundo caso las empresas todavía están siendo austeras.
Finalmente, en la parte retail también destacan las dinámicas de Reino Unido por los síntomas evidentes de mejora económica y su traslación al mercado inmobiliario… con un pero: “A pesar de los esperanzadores datos de empleo, las ganancias reales siguen cayendo y esto plantea preguntas sobre la sostenibilidad de la recuperación del consumo”. Dicho esto, sí que observan algunas historias de recuperación interesantes en áreas concretas de Reino Unido. Asimismo, detectan una mejoría de los ingresos de las familias en Europa continental, lo que se ha traducido en un aumento de las ventas a particulares, especialmente en los países nórdicos. Les interesa especialmente las oportunidades en el Benelux, Suecia y Suiza, las tiendas low cost en Alemania y el sur de Europa y los activos de lujo en el centro de ciudades grandes y destinos turísticos.
Las ventajas de un enfoque global
Otra de las firmas que están prestando especial atención a esta clase de activos es Henderson Global Investors, que cuenta con un equipo compuesto por 10 profesionales que gestionan 2.400 millones de dólares en una gama de producto que incluye soluciones globales, paneuropeas y asiáticas. El equipo opera una estructura “multi local” con equipos regionales en cada uno de los mercados clave, responsable de la selección de valores en sus mercados. Guy Barnard y Tim Gibson son los responsables de la toma de decisiones del equipo global sobre cualquier tipo de asignación regional de activos, y además cubren los mercados de Europa y Asia Pacífico, respectivamente. Harrison Street Securities –socio de Henderson desde 2007- gestiona la cartera de valores inmobiliarios estadounidenses.
Guy Barnard, que gestiona el fondo Henderson Horizon Pan European Property Equities y co-gestiona el Henderson Horizon Global Property Equities, resalta de esta clase de activo su idoneidad en un entorno de tipos bajos prolongados: “A diferencia de un bono, un activo inmobiliario también tiene el potencial de que se incrementen los ingresos, proporcionando un crecimiento parecido al de una acción. Esperamos que los ingresos y su crecimiento sean los motores clave de los retornos en los próximos años”. Desde Henderson también observan indicios de crecimiento de los alquileres en muchos de los mercados donde operan, gracias a la mejora de las economías y la escasez de oferta nueva.
Barnard es de la opinión de que la renta variable vinculada al real estate ha reflejado las cualidades de esta clase de activo en su comportamiento. “La intensificada volatilidad de las acciones inmobiliarias, en comparación con la inversión directa, se compensa en el largo plazo con retornos superiores, diversificación y liquidez, así como de costes de transacción más bajos”, explica, al tiempo que indica que los dividendos también son atractivos, al ser superiores al rendimiento de los bonos soberanos a diez años, y subiendo. “Los dividendos reinvertidos han aportado más del 40% del retorno total de las acciones inmobiliarias globales durante los últimos diez años”, indica al respecto. “Creemos que el inmobiliario se está beneficiando del principio de Ricitos de Oro, ni muy caliente ni muy frío, es decir, de una economía en crecimiento junto con bajos tipos de interés, baja oferta y demanda creciente”, añade.
Barnard señala que las valoraciones están en su justo valor a la luz de su crecimiento esperado, “incluso si las rentabilidades de los bonos y los tipos de interés empiezan a subir”. Desde la gestora son conscientes de que los inversores están buscando cada vez más ideas alternativas para preparar sus carteras para el momento de subida de tipos, y declaran al respecto que “el sector inmobiliario cotizado, con unos ingresos atractivos y crecientes, está bien posicionado para los próximos años”.
Otra de las firmas internacionales con apuestas específicas en inmobiliaras cotizadas es Fidelity Worldwide Investment, a través de su fondo FF Global Property Fund, gestionado por Dirk Philips. La etiqueta “global” no se refiere únicamente a la diversificación geográfica, sino a un enfoque holístico, dado que el equipo gestor se centra no sólo en valores puramente inmobiliarios sino en todos los segmentos vinculados al real estate: hoteles y recintos de ocio, constructoras, bancos y gestoras y consumo minorista.
Desde la gestora destacan como cualidades del enfoque global una diversificación geográfica mayor, con potencial de rentas fiables, un sesgo de protección a la inflación y porque no es tan fácil de replicar la inversión en activos reales. A esto se le ha de añadir también otras razones ya expuestas: un historial de fuertes ganancias, atractivas rentabilidades por dividendo … y posibilidades más altas respecto a otros sectores de detectar ineficiencias en el mercado. Aquí ponen el acento especialmente en compañías que han perdido el favor de los inversores o que ya no están de moda, con preferencia por las oportunidades asimétricas y siempre y cuando cuenten “con un potencial desencadenante positivo que les pueda llevar a un cambio en la percepción”.
La última actualización del fondo refleja un interés creciente por el real estate estadounidense, particularmente al considerar que las empresas de alquiler de pisos y centros comerciales cada vez presentan valoraciones más atractivas, y también ven oportunidades en el mercado minorista británico gracias a la política gubernamental de ayudas a la compra de la primera vivienda. En cambio, consideran que se ha encarecido el mercado nipón, infraponderan Australia por el enfriamiento de las perspectivas de crecimiento del mercado de alquiler y muestran su preocupación por la oferta de vivienda residencial y oficinas en China.
