Big Data, e-commerce y biotecnología… ¿exposición a través del sector inmobiliario?

Cuando un inversor se plantea una estrategia generadora de rentas el primer pensamiento se centra en los cupones provenientes de la renta fija, los dividendos que las compañías pagan a sus accionistas o, a lo sumo, los réditos que le ofrezca el sector inmobiliario a través de las rentas por arrendamiento.

Precisamente en este último punto el mercado se ha desarrollado significativamente en los últimos años, de manera que el inversor no necesita comprar y alquilar un inmueble por su cuenta y riesgo, con las restricciones de capital que ello supone, para tener exposición al inmobiliario, sino que puede utilizar instrumentos cotizados como por ejemplo REIT, Socimi o SIF entre otros que le permiten vehicular su inversión a través de la participación en carteras diversificadas bajo la dirección de equipos cualificados.

No obstante, al contrario de lo que a priori podríamos pensar, no sólo de la inversión en viviendas, oficinas, naves industriales o centros comerciales vive el sector, sino que el pujante desarrollo del mercado nos permite encontrar “nichos” con cierto atractivo y particularidades que les distinguen de la clásica apuesta inmobiliaria. ¿De qué “nichos” estamos hablando?

Para empezar, la captura, almacenado, gestión y análisis de datos ha hecho del big data un fenómeno tecnológico, económico y social de tal magnitud que es fundamental “poner en orden”. Para ello surgen los data centers, granjas de servidores ubicadas en recintos con altas prestaciones técnicas que habitualmente están internalizados en la compañías, aunque cada vez de forma más frecuente son externalizados y un REIT se encarga de su gestión y mantenimiento.

Sin dejar de lado el análisis habitual de calidad del portfolio e inquilinos, niveles de ocupación o rendimiento de los alquileres, son factores capitales en este tipo de activos los enclaves estratégicos con infraestructuras avanzadas, facilidad de acceso a redes energéticas fiables (se estima que entre el 35-50% de los gastos de un Data Center son energéticos), soporte gubernamental y proximidad a clientes corporativos y demanda local.

En la actualidad encontramos todavía un reducido número de REIT de Data Centers, la mayoría de ellos en EEUU y algún caso singular en Asia. No obstante, nos encontramos en un sector en auge que tratará de capturar el incremento esperado del gasto global anual en creación de datos, donde se esperan tasas de crecimiento del orden del 48% anualizado entre 2013-2018, y que las grandes corporaciones buscarán mejorar su estructura de costes acelerando procesos de outsourcing que paralelamente les permita rebajar su riesgo global de IT.

Por otro lado, el canal de venta online de los retailers se ha convertido en objeto de especial “mimo” por parte de los equipos directivos, hasta tal punto que algunos custodian con suma cautela la evolución operativa de la venta no presencial. En este sentido, los retailers consideran la cadena de suministro una fuente de generación de rentabilidad. En la medida que el comercio electrónico ha cambiado la forma de relación entre comprador-vendedor, las necesidades logísticas de los vendedores también han cambiado haciéndose necesarios espacios más grandes que permitan generar economías de escala, reducir tiempos de entrega y mejorar el conocimiento de las pautas de compra de los clientes.

Esta tendencia ha hecho que REIT habitualmente centrados en la gestión clásica de naves industriales hayan virado su enfoque hacia activos con las especificidades técnicas y de localización que dicho entorno requiere, encontrando incluso en el panorama europeo algunos jugadores puros en este nicho. En términos de mercado, Prologis, gigante mundial de plataformas logísticas, estima que por cada euro de gasto adicional en operaciones online en Reino Unido, Francia y Alemania se incrementa la demanda de superficie logística en 0,8 millones de m². Este hecho, unido a la oferta de espacio limitada, genera un desequilibrio en el mercado que debería resolverse con incremento de las rentas. Al fin y al cabo, se trata de obtener rédito de la todavía baja penetración de las ventas a través de la red en mercados desarrollados, y especialmente en emergentes, y las previsiones que apuntan a crecimientos anualizados del e-commerce de doble dígito en los próximos años.

Además, el envejecimiento de la población mundial ha sido y es objeto de importantes análisis en todos los ámbitos, además de ser una cuestión recurrente que justifica la tesis de inversión en diversos sectores, como es el caso de healthcare. La creciente demanda de nuevos fármacos de mejor rendimiento u otros que ofrezcan soluciones curativas o paliativas a enfermedades raras ha llevado a las compañías a incrementar su presupuesto de I+D…y, por tanto, sus necesidades de espacio físico destinado a laboratorios.

Se trata de una clara oportunidad para el sector inmobiliario, el cual se ha puesto manos a la obra concentrando sus proyectos de expansión de superficie en zonas de alta emprendeduría como Boston y la bahía de San Francisco o cercanas a enclaves universitarios de alto prestigio. No encontramos muchos jugadores especialistas (recientemente uno de ellos, Biomed Realty Trust, ha sido adquirido por Blackstone), pero los que hay tratarán de obtener partido de un mercado en el que la oferta crece a un menor ritmo que la demanda de espacio por parte de farmacéuticas, compañías de biotecnología y start-ups.