TRIBUNA de Ignacio Resusta, especialista de Inversiones en Mercados Privados, UBS AM. Comentario patrocinado por UBS Asset Management.
Hasta hace no mucho, los mercados privados eran un terreno prácticamente exclusivo a inversores institucionales. Sin embargo, algunas de sus características intrínsecas, como el potencial de mayor rentabilidad, la baja correlación con los mercados de renta variable, la protección que ofrecen frente a la inflación y el hecho de que abren una vía de acceso a mercados y estrategias que serían inaccesibles de otro modo, hacen que se hayan ido abriendo puertas hacia otros tipos de inversores.
Uno de los segmentos que genera más interés dentro de los mercados privados es el real estate. Un activo que en términos de rentabilidad-riesgo, se sitúa entre la renta fija y la renta variable. Históricamente, ha ofrecido mayor rentabilidad que la renta fija, y menor riesgo que la renta variable y el Real Estate cotizado. El sector inmobiliario también tiene una baja correlación con la renta fija, al tiempo que ofrece mayor rentabilidad con una volatilidad sólo ligeramente superior, por lo que a menudo se utiliza como diversificador de carteras.
Además, en el contexto de mercado actual el sector inmobiliario está resistiendo relativamente bien. En 2022, el volumen mundial de operaciones ascendió aproximadamente al billón de euros, lo que supone la segunda mayor cifra en este segmento. En nuestro caso, vemos beneficios tanto a corto como a largo plazo para quienes exploren esta clase de activos. Y creemos que existen diversas razones que hacen que el momento actual, sea oportuno para invertir en el sector.
En primer lugar, los recientes ajustes de precios que se han producido como consecuencia de la subida de los tipos de interés han creado un punto de entrada atractivo. Este tipo de situación sólo se presenta una vez cada ciclo, por lo que se trata de una ocasión única para aprovechar las condiciones favorables del mercado. En segundo lugar, invertir en inmobiliario de calidad con perspectivas prometedoras, especialmente cuando su valor se ha adaptado al entorno actual de tipos, puede reportar importantes rendimientos futuros. Por lo tanto, es probable que aprovechar este momento para invertir en el sector inmobiliario resulte muy ventajoso, ya que se alinea con el potencial de crecimiento y mejora de las rentabilidades futuras.
Asimismo, es importante tener en cuenta que el real estate es una clase de activo menos líquida que la renta variable, la cual se negocia diariamente, y los inversores deben tenerlo en cuenta. En mercados bajistas, puede que no sea posible vender las inversiones inmobiliarias o que sólo sea posible venderlas con un descuento significativo. Por ello, los inversores en real estate suelen tener horizontes de inversión a largo plazo y no necesitan los altos niveles de liquidez que ofrecen los mercados públicos.
Hay muchas ventajas que pueden entusiasmar a los inversores a la hora de invertir en el sector inmobiliario. En primer lugar, la diversificación, que es clave para lograr una rentabilidad estable. Encontramos correlaciones bajas entre el sector inmobiliario y la renta fija y renta variable. Esto significa que añadir bienes inmuebles a una cartera puede mejorar el equilibrio entre riesgo y rentabilidad y permitir a los inversores lograr la rentabilidad deseada con un riesgo reducido. En segundo lugar, proporciona distribuciones a través de los alquileres pagados por los inquilinos que arriendan las propiedades. En tercer lugar, ofrece el potencial de revalorización del activo, más aún mediante una gestión activa.
Por último, el sector inmobiliario puede servir de protección frente a la inflación, ya que los ingresos por alquiler suelen crecer en línea con la misma; más aún, en una cartera única y gestionada activamente que sería imposible de replicar en el mercado cotizado. Nuestra posición privilegiada como proveedor líder de soluciones inmobiliarias no cotizadas implica que los inversores pueden beneficiarse de nuestra escala y red para desbloquear oportunidades de inversión que normalmente sólo están disponibles para los inversores institucionales.
Al igual que otras clases de activos, el mercado inmobiliario privado se está adaptando a la subida de los tipos de interés. Esto ha hecho que sea necesario un ajuste de la valoración, ya que la tasa de descuento de los flujos de caja futuros ha mostrado un fuerte crecimiento. Sin embargo, esto se ve compensado, al menos en algunos sectores, por unos mercados con inquilinos especialmente sólidos y, por tanto, unas tasas de ocupación estables y elevadas y un crecimiento razonable de los alquileres. En consecuencia, aunque la pérdida de valor del capital ha superado temporalmente el rendimiento estable de las rentas, esto abre una ventana de oportunidad para adquirir activos de buena calidad. A medida que los tipos de interés se estabilicen, la presión negativa sobre las valoraciones disminuirá y los rendimientos de las rentas volverán a dominar.
Por supuesto, esto no sucederá al mismo ritmo en todos los sectores y zonas geográficas y, la demanda de inquilinos no es igual de sólida en todos los lugares y momentos. Esto resalta la importancia de la experiencia y de una cartera gestionada activamente, de modo que los inversores puedan aprovechar el momento oportuno y las oportunidades allí donde el valor de los activos repunte antes y con más fuerza. Trabajamos en estrecha colaboración con nuestro equipo interno de análisis y estrategia para anticiparnos a los movimientos del mercado y posicionar las carteras por delante de la evolución del valor de los activos. Esperamos que mercados como el logístico, residencial y el de las ciencias de la vida ofrezcan el repunte más atractivo.
Los factores de sostenibilidad en las soluciones inmobiliarias
El vínculo entre el cambio climático y el sector inmobiliario es más fuerte de lo que podríamos pensar. De hecho, a medida que aumentan las catástrofes naturales, también lo hacen los riesgos físicos a los que se enfrentan nuestros edificios, lo que se traduce en un aumento de las primas. Por eso, integrar el análisis de riesgos es un componente crucial para evaluar los posibles riesgos financieros de nuestros activos, y es una práctica integrada en nuestros procesos de transacción y supervisión.
Aunque las estimaciones pueden diferir, el sector inmobiliario representa aproximadamente el 39% de las emisiones totales. Esto significa que nosotros, como propietarios e inversores inmobiliarios, tenemos una gran responsabilidad a la hora de garantizar que nuestros activos se gestionan de acuerdo con los objetivos de Net Zero. También estamos convencidos de que integrar la sostenibilidad en todo nuestro proceso de inversión mejora la rentabilidad y aporta beneficios a todo el negocio.
Los activos inmobiliarios verdes suelen presentar un mayor valor debido a factores como periodos de desocupación más cortos, menor obsolescencia, menor depreciación, menores costes de explotación, contratos de arrendamiento más cortos y mejor retención de inquilinos, lo que no ocurre con los activos marrones o los que no tienen en cuenta la sostenibilidad. Los inversores están de acuerdo con esto ya que cada vez exigen más responsabilidad y transparencia cuando se trata de inversiones sostenibles.
