A cidade com maior probabilidade de cair numa bolha imobiliária não fica na China

Nas últimas semanas, o foco tem estado no mercado imobiliário chinês, perante a possibilidade de que uma das suas grandes promotoras, a Evergrande, entre em banca rota. E o preocupante não é tanto a Evergrande, mas sim que a sua queda implique um efeito contágio ao resto das promotoras que impacte o setor imobiliário chinês que, na verdade, representa 20% do PIB do gigante asiático.

Não é em vão que há anos que se ouve falar do risco de que rebente a bolha imobiliária na China e se teme que a Evergrande seja o detonador. "Os acontecimentos em torno do conglomerado apenas amplificaram a desconfiança dos compradores potenciais e a diminuição das transações, especialmente porque a sua situação está longe de ser um caso isolado", afirma Thuy Van Pham, economista na Groupama AM.

No entanto, nem a China é a única região com risco de uma bolha imobiliária, nem sequer Hong Kong é a cidade com maior risco para este ano. Pelo menos não segundo o Global Real Estate Bubble Index 2021 que acaba de publicar o banco suíço UBS. Segundo os seus dados, o crescimento do preço real das casas nas cidades analisadas acelerou-se até 6%, desde meados de 2020 até meados de 2021, o maior incremento desde 2014.

Onde há mais risco

Alegam-se diferentes razões, embora uma das principais que explicam corresponde a taxas baixas que convidam ao endividamento e a aproveitar a leve queda de preços que se viu durante o ano de confinamento. "Os mercados de habitação tornaram-se ainda mais dependentes de taxas de juro baixas, o que significa que um endurecimento das normas de empréstimo poderá deter bruscamente a apreciação dos preços na maioria dos mercados", afirmam do banco.

O facto do aumento nos preços da habitação ter sido generalizado - as únicas cidades, das analisadas, que não subiram são Milão, Paris, Nova Iorque, São Francisco - não implica que em todas haja risco de bolha. De facto, identificam risco extremo em 9 das 25 analisadas, sendo as líderes do ranking Frankfurt, Toronto e, em terceiro lugar, Hong Kong.

Na verdade, por regiões, não é a Ásia mas sim a Europa que concentra os maiores riscos, já que seis das nove cidades com maior risco estão na Europa. E já se começa a falar da possibilidade de que seja no Velho Continente onde se está a criar uma nova bolha imobiliária. "Todos os países europeus mais importantes têm observado um maior crescimento dos preços da habitação durante a pandemia, em comparação com as suas médias a longo prazo desde 2010. Este é um exemplo perfeito de um gap entre oferta e procura, que se ampliou em ambos os lados: a nova oferta ressentiu-se e a forte procura intensificou-se", afirma Reber Acar, diretor associado da equipa de covered bonds da Scope Rating e Mathias Pleissner, diretor da equipa de obrigações cobertas da Scope.

E não é previsível que esta situação se reverta a curto prazo já que a subida da inflação, que de momento não se está a repercutir num aumento das taxas de juro, faz surgir a atratividade do betão como investimento.

Um andar no centro não está ao alcance de todos

Voltando ao relatório da UBS, no qual sim colocam Hong Kong em primeiro lugar da lista, é outro ranking interessante. É o que mede o número de anos que necessita de trabalhar um trabalhador de serviços qualificado para poder comprar um andar de 60m² no centro da cidade. Na cidade asiática necessitam-se em média de 20 anos, face aos 4 de Miami e aos 6 de Madrid.