Contrariamente ao que acontece no segmento de fundos mobiliários, o universo de fundos imobiliários em Portugal apresenta um nível de concentração reduzido. Uma conclusão que a CMVM espelha no seu relatório sobre os mercados de valores mobiliários, referente a 2019.
No final do ano passado, diz o regulador, existiam 210 fundos e 33 entidades gestoras em atividade, mas as cinco maiores sociedades gestoras possuíam uma quota de mercado que não ia além de um valor próximo de 46%. O índice HHI (HerfindahlHirschman Index) – uma medida de dimensão das empresas relativamente à indústria, e que varia entre um mínimo próximo de zero e um máximo de 10 000 – no caso da indústria de fundos imobiliários é de 634.
Como visível no esquema abaixo, ao nível dos participantes em fundos imobiliários o segmento de particulares é pouco robusto. Chega mesmo a ter um menor peso nos fundos imobiliários do que nos mobiliários, detalha a CMVM. Por outro lado, mais de metade do valor sob gestão dos fundos imobiliários era detido por pessoas coletivas e instituições de crédito, em 2019.
Valor sob gestão e por tipologia de cliente, em 2019
Fonte: CMVM, 2019
Não se pode separar o comportamento dos fundos imobiliários do contexto vivido, diz a CMVM. Por isso, escrevem que a “maioria dos fundos imobiliários continuou a registar rentabilidades positivas em 2019, o que não pode ser dissociado dos desenvolvimentos recentes no setor imobiliário residencial e comercial em Portugal uma vez que os fundos imobiliários não investem diretamente em imóveis localizados no estrangeiro”. Salientam que “o aumento da procura por residentes e não residentes resultou numa subida dos preços de aquisição dos imóveis novos e usados, bem como das rendas nos segmentos residencial e comercial”.
A análise do regulador estende-se também à carteira de investimentos dos produtos, com especial destaque para as construções acabadas destinadas ao arrendamento. Estas, dizem, continuam “a ter o maior peso na carteira dos fundos imobiliários, o que decorre do ciclo favorável do mercado, refletido numa elevada taxa de ocupação dos imóveis. Os imóveis destinados aos serviços e ao comércio representam 67% do total da carteira, como visível abaixo.
Estrutura da carteira dos FII e utilização dos imóveis
Fonte: CMVM, 2019
Outra nota interessante dada pela CMVM tem que ver com a alavancagem: “o grau de alavancagem destes fundos, aferido pelo peso dos empréstimos no ativo total, diminuiu para o valor mais reduzido desde a crise financeira de 2008”, anunciam.
Participantes aumentam
Uma das tendências vistas no ano passado, concluiui ainda a CMVM, teve que ver com o aumento do número de participantes nos fundos de investimento imobiliário face ao ano anterior (+5778). Um crescimento que, “conjugado com a queda do valor sob gestão, originou a diminuição do valor médio por participante para 111 mil euros”, reporta a CMVM.
Relativamente à dimensão das participações, o regulador escreve que “a grande maioria (99,1%) dos participantes detinham uma participação não superior a 0,5% da carteira do fundo em que investem”. Ainda assim realçam, “269 participantes detinham participações superiores a 25% do valor dessa carteira, situação que ocorria em 11 fundos abertos e 185 fundos fechados. Nestes fundos abertos, a concentração do valor das carteiras em alguns participantes poderá colocar desafios acrescidos à gestão”.