A história dos fundos imobiliários em Portugal não é difícil de traçar. A CMVM fá-lo de maneira sumária no seu último relatório anual, referente a 2015, documento no qual se debruçam tambem sobre as comissões cobradas por este tipo de produtos entre 2005 e 2015.
O Regulador indica que foi na década de 80 que foram dados importantes passos na “arquitetura regulamentar do sector de fundos de investimento imobiliário”, altura em que “a promoção deste instrumento financeiro teve como objetivos contribuir para a diversificação do mercado de capitais e, simultaneamente, ajudar a solucionar os problemas que o sector imobiliário à data atravessava”.
Como se sabe, particularmente para os fundos fechados, acabou por ser criado um “quadro jurídico específico”, com um quadro fiscal atrativo, nomeadamente ao nível do IMI. Os gestores de ativos, por sua vez, viram-se obrigados a obedecer a um menor dinamismo do que aquele que estavam habituados com os fundos abertos. Enquanto nos fundos abertos “a permanente entrada e saída de participantes tem associada a necessidade permanente de prospecção do mercado e de identificação das melhores oportunidades de investimento”, nos fundos fechados “os gestores desenvolvem a sua atividade sem preocupação com as subscrições e os resgates”, segundo relata a CMVM. Nesta diferença entre modelos foi existindo uma “diferenciação nas comissões de gestão cobradas pelos gestores de ativos”.
TGC tem sido decrescente quase em toda a linha
No último relatório anual da CMVM referente a 2015 é feita uma análise precisamente à Taxa Global de Custos (TGC*) para avaliar o comissionamento imposto pelas entidades gestoras aos fundos imobiliários. Numa avaliação circunscrita aos FEIIF (fundos especiais de investimento imobiliário fechados), aos FIIA (fundos de investimento imobiliário abertos) e aos FIIF (fundos de investimento imobiliários fechados), o Regulador demonstra várias conclusões.
No caso da TGC média dos FIIA a queda foi generalizada nos últimos dez anos: de 1,39% em 2005, para 1,30% em 2010, para 0,92% em 2015. Evolução semelhante teve a mediana. Relativamente à amplitude da TGC dos FIIA esta atingiu os 2,95% p.p em 2005, o que significa que nesse ano “a TGC mais elevada foi superior ao dobro da TGC média deste tipo de fundos”. Essa amplitude caiu para 1,25 p.p em 2015, “após a diminuição expressiva do valor máximo registado para a TGC em fundos de investimento imobiliário abertos (de 2,997% em 2005 para 1,251% em 2015)”.
Também no caso dos FIIF a TGC tem apresentado uma evolução igualmente descendente, embora menos pronunciada. Nas palavras da CMVM “a TGC média destes fundos foi 0,91%, 0,90% e 0,81%, respetivamente, em 2005, 2010 e 2015, e a mediana foi de 0,73%, 0,65% e 0,60%, do que se conclui que nalguns fundos a TGC foi bastante superior à média”.
No caso da TGC média dos FEIIF, esta aumentou em 2010, para cair ligeiramente em 2015. Segundo o regulador “este tipo de fundos caracteriza-se por uma maior dispersão da taxa global de custos”.
* TGC representa o total de comissões de gestão e de depósito, de auditoria e de supervisão que um fundo de investimento suportou num ano civil, em percentagem do valor líquido global médio da carteira desse ano